La Ville de London affirme avoir dépassé sa cible de construction de logements fixée dans le cadre du Fonds pour accélérer la construction de logements, avec des permis délivrés pour près de 12 000 nouvelles unités, quatre semaines avant l’échéance fédérale.

La cible était de 11 803 unités sur trois ans. Au total, la Ville indique que des permis de construire ont été délivrés pour 11 966 logements. Ces unités ne sont donc pas nécessairement déjà construites ou prêtes à être occupées.

Selon Britt O’Hagan, gestionnaire principale du développement actuel au service de la planification et du développement de la Ville, plusieurs de ces projets étaient déjà en préparation. Le Fonds a notamment permis à la municipalité de concentrer ses efforts sur les projets déjà en cours et de modifier certaines façons de traiter les demandes afin d’accélérer leur réalisation.

Le Fonds nous a donné l’espace et les ressources nécessaires pour essayer de nouvelles choses, tester de nouvelles approches et remettre en question certaines de nos façons traditionnelles de travailler.

Dans le cadre de son plan, London a notamment permis une plus grande densité résidentielle près des corridors de transport en commun rapide, offert des incitatifs pour la conversion d’immeubles de bureaux en logements et pour la création d’unités résidentielles supplémentaires, et modifié certains processus d’approbation.

Seulement 7 % de logements abordables

Si la Ville célèbre l'augmentation de l'offre, la question de l'abordabilité demeure. Parmi les près de 12 000 unités pour lesquelles des permis ont été délivrés, 811 sont considérées comme abordables, selon les données fournies par la Ville à Radio-Canada. Cela représente environ 7 % des nouvelles unités visées.

Les projets soutenus dans le cadre du Fonds comprennent notamment des appartements, des maisons en rangée, des logements accessoires et des habitations à plus forte densité près des corridors de transport en commun. (Photo d’archives)

Photo : La Presse canadienne / Nathan Denette

La Ville définit le caractère abordable de ces logements en fonction du loyer moyen du marché établi par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Dans la plupart de ses programmes, le loyer d’une unité abordable ne doit pas dépasser 80 % du loyer moyen du marché.

Cette façon de mesurer l’abordabilité a toutefois ses limites, selon Diana Mok, professeure agrégée en immobilier à l’École de commerce et d’économie Gordon S. Lang de l’Université de Guelph.

Pour elle, la question n’est pas seulement de savoir si un logement coûte moins cher que le prix moyen du marché, mais si son coût correspond réellement aux revenus des personnes qui cherchent à se loger.

Si le loyer du marché est bien au-delà de ce qu’une personne ayant un revenu médian peut se permettre, ce n’est toujours pas abordable.

Elle souligne ainsi qu’une ville peut augmenter considérablement son offre de logements sans que les nouvelles unités soient nécessairement à la portée des ménages qui éprouvent déjà des difficultés à se loger. Cette question se pose notamment pour les jeunes professionnels qui entrent sur le marché du travail et cherchent à accéder à leur premier logement.

Pour Mme Mok, le nombre de nouvelles unités ne suffit donc pas à déterminer si l’offre répond aux besoins. Il faut également tenir compte du type de logements construits et des ménages auxquels ils sont accessibles.

L’ajout de logements peut néanmoins contribuer à réduire la pression sur les prix. En théorie, explique Mme Mok, une offre plus importante réduit la concurrence entre les locataires ou les acheteurs pour un nombre limité de logements.

Dans la pratique, cet effet dépend toutefois de la façon dont le marché réagit. La majorité des nouvelles unités sont offertes au prix du marché. Pour que l’augmentation de l’offre profite éventuellement aux personnes disposant de moins de moyens, il faut notamment que des ménages déménagent vers les nouvelles unités et libèrent des logements moins chers.

Des effets qui pourraient prendre plusieurs années

Les Londoniens ne devraient pas s’attendre à voir les 12 000 nouveaux logements apparaître sur le marché du jour au lendemain. Selon Mme O’Hagan, c’est au cours des deux à cinq prochaines années que plusieurs des projets approuvés dans le cadre du Fonds devraient sortir de terre et commencer à être occupés.

Le plan de London comprend 11 initiatives visant à accroître l’offre de logements, dont des incitatifs financiers pour les constructeurs et les propriétaires ainsi que des investissements dans les infrastructures nécessaires à la croissance résidentielle. (Photo d’archives)

Photo : Radio-Canada / Charley Dutil

Selon Diana Mok, augmenter l’offre demeure une partie de la solution, mais d’autres mesures sont nécessaires pour améliorer de façon significative l’accès au logement.

Elle évoque notamment la réduction des délais et des coûts associés au processus de construction, mais aussi des mesures permettant aux ménages d’avoir davantage les moyens de se loger. Elle estime également qu’il faudrait envisager d’autres modèles que la location ou l’achat traditionnel, comme la location avec option d’achat ou certaines formes de propriété partielle.

La Ville affirme vouloir maintenir plusieurs des changements mis en place au cours des trois dernières années afin de continuer à accélérer l’approbation et la construction de logements.

Pour Mme Mok, l’atteinte de la cible demeure néanmoins une étape plutôt qu’une mesure, à elle seule, du succès du programme. Au-delà du nombre de permis délivrés, il faudra notamment voir quels logements seront effectivement construits et s’ils correspondent aux besoins des Londoniens.