Dans un mémoire soumis au Conseil des ministres et que Le Devoir a pu consulter, France-Élaine Duranceau admet que la nouvelle méthode de calcul des hausses de loyer risque de faire augmenter encore plus le prix des logements au détriment des locataires les plus fragiles.

La nouvelle méthode « pourrait avoir un effet à la hausse sur les loyers des logements ayant fait l’objet de […] travaux », avance la ministre responsable de l’Habitation dans le document. « En conséquence, les locataires, et particulièrement les locataires vulnérables comme les aînés ou les jeunes, pourraient être impactés, notamment dans leur recherche d’un logement abordable. »

Cette affirmation figure dans un mémoire déposé par M^me Duranceau au Conseil des ministres le 27 mars dernier, soit deux semaines avant l’annonce des changements.

La ministre responsable de l’Habitation y souligne cependant que la nouvelle méthode de calcul a des avantages : elle est « plus simple », ce qui permettra aux locataires de mieux s’y retrouver et donc « d’exercer » leurs droits. Elle mentionne aussi que cette méthode encouragera les propriétaires à effectuer des rénovations, et donc qu’elle améliorera la salubrité du parc locatif.

La ministre Duranceau a annoncé à la mi-avril que la méthode de calcul utilisée par le Tribunal administratif du logement (TAL) pour déterminer les hausses de loyer allait être revue, ce qui n’avait pas été fait depuis 40 ans.

Rappelons que cette dernière sert de base à l’établissement de la hausse de loyer recommandée chaque année par le TAL, qui est de 5,9 % cette année. Elle est aussi la pierre d’assise des jugements du TAL en fixation de loyer, lorsque des désaccords entre propriétaires et locataires lui sont soumis.

Des hausses plus salées en cas de travaux

Plus simple, le nouveau calcul est basé sur une moyenne de l’indice des prix à la consommation général des trois années précédentes, alors que l’ancien calcul était plus complexe, avait souligné France-Élaine Duranceau.

La ministre responsable de l’Habitation en a aussi profité pour imposer un taux fixe sur les hausses de loyer que les propriétaires peuvent imposer lorsqu’ils effectuent des travaux. Au lieu de varier en fonction de l’économie, ils seront fixés à 5 % du montant par année — bref, amortis sur 20 ans. C’est cette seconde mesure qui expose les locataires à des hausses supplémentaires.

Prenons le cas d’un immeuble fictif de deux locataires qui paient chacun un loyer mensuel de 1000 $ et dans lequel le propriétaire investirait 10 000 $. Avec un investissement amorti sur 20 ans, chaque locataire devra payer 20,83 $ de plus par mois en raison de ces travaux. À titre de comparaison, en 2020, ces mêmes travaux auraient été amortis sur une période d’un peu plus de 32 ans : chaque locataire aurait alors eu à débourser 12,89 $ de plus par mois pour les payer.

Lors du dévoilement de la nouvelle méthode de calcul, en avril, des groupes de défense des locataires avaient exprimé des inquiétudes à ce sujet. « Cette réforme est donc sans équivoque une occasion ratée de freiner la précarité résidentielle et la spéculation immobilière », avait alors plaidé le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec, le RCLALQ.

« Sous-financement chronique » des rénovations

Dans son mémoire au Conseil des ministres, M^me Duranceau insiste sur la dégradation du parc locatif et souligne qu’environ 60 % des logements québécois ont été construits avant 1990.

Elle signale en outre que, « dans plusieurs cas », la « durée de vie utile » des travaux réalisés par les propriétaires « est plus courte que le temps de récupération des investissements ». Cela entraîne, écrit-elle, « un phénomène de sous-financement chronique des rénovations, et donc des enjeux de sécurité et de salubrité ».

Sur un autre plan, la ministre responsable de l’Habitation avance que la nouvelle méthode de calcul pourrait permettre au TAL d’économiser environ 1,4 million de dollars par an. Avec des calculs plus faciles à comprendre, le gouvernement table sur le fait que les négociations entre propriétaires et locataires seront plus aisées, et qu’ils seront donc moins nombreux à demander au Tribunal administratif de fixer un loyer.

Le nombre de recours en fixation de loyer soumis au TAL a quadruplé ces cinq dernières années, ce qui a fait exploser les délais d’attente. Pour une première audience en fixation de loyer, l’attente moyenne est de près de sept mois.