Faire payer ceux qui peuvent payer

Lorsque Mario Cuomo, gouverneur de New York de l'époque, met la "mansion tax" sur la table, les finances de l'État ont connu des jours meilleurs. À Albany, où siège le gouvernement, les comptes virent au rouge. Il manque près de 3 milliards de dollars pour boucler un budget de 47 milliards. Les négociations traînent, les élus dépassent la date limite de trois semaines et finissent par accoucher d'un compromis douloureux. Environ un milliard de dollars de nouvelles taxes et redevances sont ajoutés, et il faut couper dans l'administration, rapporte à l'époque le Los Angeles Times.

Mario Cuomo cherche donc de l'argent. Et le gouverneur démocrate sait où il aimerait en prendre une partie. Parmi ses idées, faire payer un peu plus ceux qui avaient les moyens de mettre au moins un million de dollars dans leur logement.

Mario Cuomo a été gouverneur de l'Etat de New York entre 1983 et 1994. ©ANDRES LOPEZ ANDRES LOPEZ / AFP

Et en 1989, un million de dollars, c'est vraiment beaucoup d'argent dans l'immobilier. Sur Long Island, l'une des zones les plus riches et chères de la région, une maison individuelle se vend alors en médiane entre 150 000 et 200 000 dollars. Il faut donc mettre cinq ou six fois plus sur la table avant d'être concerné par la nouvelle taxe.

Reste à choisir le pourcentage. Ce sera 1 % sur les achats immobiliers à partir d'un million de dollars. Et c'est là que tout se joue. Le fisc ne prélève pas 1 % uniquement sur la partie qui dépasse le million. Dès que cette barre est atteinte, il taxe tout le prix du logement. Conclusion : à 999 999 dollars, aucune "mansion tax". À 1 million, c'est 10 000 dollars en plus.

Face à cette nouvelle mesure, les acheteurs ont vite compris où se trouvait le bon côté de la ligne.

Le grand "embouteillage"

Forcément, quand une frontière coûte aussi cher à franchir, les négociations commencent à tourner autour. C'est justement ce qu'ont voulu mesurer Wojciech Kopczuk et David Munroe, deux économistes de Columbia. Ils ont passé au crible plus de 3,25 millions de transactions immobilières réalisées à New York et dans le New Jersey entre 1996 et 2011. Dans leurs conclusions, on peut voir qu'autour du million, la courbe se déforme franchement. Les transactions s'accumulent juste en dessous, puis leur nombre chute une fois la barre franchie.

Dans l'État de New York, les chercheurs estiment ainsi qu'il y a environ 1 150 ventes de plus que prévu juste sous le million, tandis que près de 3 490 transactions manquent à l'appel juste au-dessus.

Les économistes ont un mot pour ça, le bunching. En français, on pourrait presque parler d'un embouteillage. Les ventes avancent normalement, puis viennent soudain se tasser juste avant le million. Et le mouvement peut être assez net. D'après les calculs des deux chercheurs, des ventes qui auraient pu se faire jusqu'à environ 20 000 dollars au-dessus du million peuvent finalement redescendre sous le seuil.

Ce qui est intéressant, c'est que ce réflexe n'a rien perdu de sa vigueur avec le temps. En 2024, le Wall Street Journal relevait encore quantité de logements affichés à 995 000 ou 998 000 dollars autour du seuil. Leslie Hirsch, agente chez Christie's International Real Estate, explique même que rester juste sous le million serait devenu un argument commercial à part entière. "S'ils parviennent à éviter la taxe, notre annonce se démarque".

Même taxe, nouveaux réflexes

Près de quarante ans plus tard, la "mansion tax" est toujours là. Le seuil d'un million de dollars aussi. C'est ce qui rend aujourd'hui son nom presque trompeur. En 1989, un million permettait réellement de viser tout en haut du marché. En 2026, surtout dans la ville de New York, la somme vous place encore dans le haut de gamme mais certainement plus de quoi parler de "manoir". Leonard Steinberg, figure de l'immobilier de luxe new-yorkais, en plaisante auprès du Wall Street Journal. Lorsqu'il explique la taxe à des étrangers, raconte-t-il, "ils tombent de leur chaise et demandent : 'Vous avez vu un manoir ?'"

Avec le temps, les autorités ont tout de même revu le système. Mais que très récemment, en 2019. New York a ajouté des taux plus élevés pour les transactions les plus chères réalisées dans la ville. À partir de 2 millions de dollars, la taxe grimpe par paliers, jusqu'à 3,9 % pour les ventes de 25 millions ou plus, d'après les informations de Business Insider. Et comme 30 ans auparavant, le marché a réagi immédiatement. Les nouveaux taux entraient en vigueur le 1er juillet. En juin 2019, 661 logements d'au moins 2 millions de dollars ont été vendus à Manhattan, contre 355 le mois précédent. En juillet, une fois la réforme appliquée, le nombre est tombé à 164, selon les chiffres repris par le Wall Street Journal.

Trente ans après la création de la taxe, les mêmes réflexes sont donc toujours là. Cette fois, il ne s'agit plus de négocier quelques milliers de dollars sous un seuil, mais d'avancer une signature de quelques jours pour économiser parfois des sommes énormes.

Mais malgré ces petits jeux de calendrier et de seuils, la taxe continue de rapporter. La donnée disponible la plus récente date de 2023. Cette année-là, elle a généré 345,1 millions de dollars. Une manne d'argent utilisée pour la Metropolitan Transportation Authority, qui finance notamment le métro et les transports new-yorkais.