Alors que le gouvernement libéral de Mark Carney propose la création de Maisons Canada (initialement présenté comme Bâtir Maisons Canada), une société d’État destinée à intervenir directement dans la construction de logements, l’Institut économique de Montréal (IEDM) tire la sonnette d’alarme. Dans une analyse publiée le 26 juin 2025, Gabriel Giguère et Renaud Brossard, en collaboration avec Yassine Benabid, avertissent que l’expérience récente de la Nouvelle-Zélande en matière d’interventionnisme immobilier offre un exemple éloquent de ce qu’il ne faut pas faire.

Un programme ambitieux… sur le papier

En 2018, confronté à une crise d’accessibilité au logement, le gouvernement néo-zélandais lançait le programme KiwiBuild, avec l’objectif de construire 100 000 logements abordables en dix ans. Le principe : permettre à l’État d’agir comme promoteur immobilier, en investissant un capital initial de deux milliards de dollars néo-zélandais — l’équivalent d’environ 1,7 milliard de dollars canadiens.

Mais sept ans plus tard, le constat est implacable. À la fin de 2024, seules 2 389 unités avaient été effectivement construites, soit à peine 2,4 % de la cible. Si l’on inclut les unités encore en chantier, le total grimpe à 3 071, mais reste dramatiquement éloigné de l’ambition initiale. Pour l’IEDM, cet échec massif illustre l’inefficacité de l’État dans le rôle de bâtisseur.

Un graphique frappant (voir Figure 1), tiré des données du New Zealand Ministry of Housing and Urban Development, met en lumière l’écart croissant entre les cibles cumulatives et les constructions réelles. En 2024, l’objectif atteignait 64 000 logements, mais seuls 2 389 avaient été livrés.

Objectifs irréalistes, expertise absente

Selon les auteurs du Point, la première erreur de KiwiBuild fut de fixer un objectif arbitraire, sans réelle concertation avec les acteurs du secteur. Le chiffre de 100 000 logements semble avoir été choisi pour son attrait politique, non pour sa faisabilité. Dès la première année, le décalage entre prévisions et réalité fut évident : seulement 49 unités construites en 2018, pour une cible de 1 000.

Le préfabriqué mal adapté

Autre pilier du programme : la construction de maisons préfabriquées. L’idée était de bâtir plus vite et moins cher. Mais les prix proposés se sont avérés supérieurs à ceux du marché dans de nombreux quartiers, et la qualité perçue n’était pas au rendez-vous. Résultat : les acheteurs se sont tournés vers le privé. Pire encore, les banques ont souvent refusé d’hypothéquer ces logements, en raison des risques associés à l’installation tardive des modules, qui rendent l’actif difficile à saisir en cas de défaut de paiement.

Une conclusion limpide : laisser le privé construire

Pour l’IEDM, l’échec de KiwiBuild est révélateur d’une leçon fondamentale : l’État n’est pas un promoteur immobilier. Loin d’accélérer la construction, l’intervention publique crée des délais, des coûts et des rigidités qui freinent l’offre.

Dans ce contexte, les auteurs recommandent au gouvernement canadien d’abandonner l’idée de Maisons Canada. Plutôt que d’ajouter une couche bureaucratique, Ottawa devrait faciliter la tâche aux constructeurs existants, notamment en réduisant la paperasse, les délais d’approbation et les taxes sur les matériaux et les projets immobiliers. Comme le soulignent Giguère et Brossard, un cadre réglementaire stable et prévisible est bien plus efficace pour stimuler la construction que des promesses d’État-providence.

Un avertissement à Mark Carney

Le rapport cite les propres ambitions de Mark Carney, qui a qualifié le plan de logement libéral de « plus ambitieux depuis la Seconde Guerre mondiale ». Mais pour l’IEDM, cet enthousiasme pourrait bien produire un fiasco historique. La logique même de centralisation publique des efforts de construction, déjà testée ailleurs, a démontré ses failles.

Si la leçon néo-zélandaise est prise au sérieux, le Canada pourrait éviter les errements d’un modèle étatique inefficace. Dans le cas contraire, Maisons Canada risque de devenir un nouveau KiwiBuild : coûteux, lent et largement inutile.

Source :
Gabriel Giguère et Renaud Brossard, Les gouvernements ne sont pas des promoteurs immobiliers : le cas néo-zélandais, IEDM, 26 juin 2025.
En collaboration avec Yassine Benabid, stagiaire en recherche à l’IEDM.