"C'est une lame de fond qui s'accentue, pas un simple effet de mode, affirme Philippe Koelman, associé fondateur de James Realty. Le cadre de vie plus vert, la fiscalité avantageuse, le calme, la possibilité d'avoir plus grand… tout cela attire de plus en plus de Bruxellois."

Un exode discret mais tangible

Le terme "exode" revient souvent dans les échanges. "C'est un grand mot, mais il traduit une réalité : de plus en plus de ménages quittent Bruxelles, observe Laurent Lejeune, CEO de Century 21 Benelux. On a vu les prémices de ce mouvement pendant le Covid, avec une volonté d'espace, de jardin. Ensuite, le télétravail a permis de s'éloigner du centre-ville. Et aujourd'hui, c'est la fiscalité qui finit de convaincre."

En effet, Bruxelles maintient un taux de 12,5 % pour les droits d'enregistrement, contre 2 % en Flandre. À cela s'ajoutent des taxes locales élevées à Uccle ou à Ixelles, et une fiscalité sur les entreprises qui pousse même les sièges sociaux à migrer vers la périphérie. "À Bruxelles, on a vu apparaître une taxe régionale sur les immeubles non résidentiels, rappelle Philippe Koelman. Résultat : de nombreuses sociétés déplacent leurs bureaux, ce qui renforce le mouvement résidentiel."

Certaines communes de la périphérie flamande ont particulièrement la cote. "Tervuren est un marché à part : très fermé, très demandé, avec très peu d'offres, note Philippe Koelman. Dans ce secteur, les quartiers comme Hoogvorst ou les abords du parc de Tervuren sont particulièrement prisés. Même constat pour Sterrebeek, notamment autour de l'ancien hippodrome, où les prix au mètre carré atteignent des sommets."

"On observe que dans ces communes, les primo-acquéreurs peuvent acheter une maison avec jardin pour un prix inférieur à celui d'un appartement à Bruxelles, ajoute Laurent Lejeune. Et ceux qui disposent d'un budget plus élevé peuvent passer d'un appartement en ville à une villa avec piscine, et un grand terrain."

Normes PEB, rénovation et incertitudes

Un autre argument souvent cité par les acheteurs est la question énergétique. "À Bruxelles, les normes sont plus ambitieuses, mais aussi plus floues, souligne Jean Martroye, notaire à Forest. On parle de seuils à respecter d'ici 2030, sans savoir quelles aides seront encore disponibles. Cette incertitude refroidit les projets. En Flandre, les exigences sont plus lisibles et atteignables, tandis qu'en Wallonie, elles sont encore peu contraignantes."

"Cela crée une impression de rationalité dans les régions périphériques, enchaîne Philippe Koelman. Et c'est crucial, surtout dans un contexte où le coût des travaux a fortement augmenté et où les capacités d'emprunt ont reculé."

Vers un rééquilibrage régional ?

On ne peut pas oublier non plus les réformes des droits d'enregistrement, dans les autres régionds. La Flandre, qui a fait passer ses droits d'enregistrement de 10 à 2 % en quelques années, et la Wallonie, récemment descendue à 3 %, ont montré une volonté d'attirer les acheteurs. "Cette concurrence fiscale entre régions, due à la régionalisation, finit par modeler le marché", analyse Me Jean Martroye.

Mais cette attractivité périphérique n'est pas sans conséquence. "Les communes limitrophes comme Rhode, Linkebeek ou Drogenbos ont vu leurs prix grimper. Il y a un effet de vague, et les gens vont toujours un peu plus loin", explique-t-il.

Et le manque de visibilité politique n'arrange évidemment rien. "Cela pèse sur les décisions, les subsides, les projets. Et cela décourage les investisseurs", avance Philippe Koelman. Bernard Piraux, fondateur de l'agence immobilière Philhomene va plus loin. "L'image de Bruxelles s'est ternie. L'insécurité, les embouteillages, le plan Good Move… tout cela crée une impression de désordre et fait fuir des familles. Aujourd'hui, 10 % des acheteurs bruxellois quittent Bruxelles, et cela ne fait qu'augmenter."

Reste une question centrale : que devient Bruxelles dans ce contexte ? "La périphérie a tout intérêt à ce que la capitale reste attractive, précise Philippe Koelman. Si Bruxelles continue de se vider, tout l'écosystème en souffrira."

Mais outre la fiscalité et les normes énergétiques, la périphérie flamande séduit aussi par son mode de vie. "Il y a une vraie offre commerciale, souvent équivalente à certains quartiers bruxellois, affirme Philippe Koelman. Et les gens veulent du calme, de la verdure, un environnement sain pour leurs enfants."

Le profil des acheteurs évolue également. "L'âge moyen des Bruxellois qui partent en périphérie augmente : avant, c'était la fin de la trentaine ; maintenant, c'est plutôt 40-45 ans, observe Me Jean Martroye. En parallèle, de jeunes actifs ou des expatriés continuent d'arriver en ville. Le mouvement n'est pas univoque, mais le solde est clair : beaucoup quittent la ville pour mieux vivre."