Une forme surprenante

Pour lui, cela tient entre autres au fait que "la géographie de la commune est assez bizarre. De loin la plus peuplée de la Région, la commune la traverse pratiquement complètement du sud au nord. Au sud, son territoire débute à l'extrémité de l'avenue Franklin Roosevelt tout en s'écartant légèrement de cette avenue dans sa partie citadine. Il rejoint l'avenue Louise (le Bois de la Cambre est aussi sur Bruxelles-Ville) tout en s'écartant également légèrement du tracé de cette artère. Tout au long de ces deux artères principales, les quartiers d'habitations s'apparentent sensiblement aux bons quartiers de la commune d'Ixelles. L'avenue Louise rejoint le Pentagone. (Dans le goulet son territoire se limite à la chaussée bordée d'immeubles se trouvant sur Saint-Gilles et Ixelles, NdlR). Le pentagone est cerné par les boulevards de la Petite Ceinture. A l'est de celle-ci, le territoire évolue jusqu'aux arcades du Cinquantenaire. Cette zone englobe notamment les quartiers d'affaires de la rue Belliard et de la rue de la Loi, une partie du Quartier européen et les quartiers des Squares. Au nord, le territoire s'étend de part et d'autre du canal englobant notamment la chaussée d'Anvers d'une part et le site de Tour et Taxis d'autre part, rejoignant les anciennes communes de Laeken, Neder-Over-Heembeek et Haren. Mais qui sait encore que Haren c'est Bruxelles-Ville?"

Des quartiers recherchés

Certains quartiers émergent cependant. Marc Dekeuleneer pointe le quartier s'articulant autour du Sablon. "C'est bien entendu le plus recherché. Il a connu des promotions d'appartements assez récentes en direction du boulevard de Waterloo via la rue de Namur et l'ancien site de la caserne Prince Albert. Ces promotions ont été de nature à tirer l'ensemble du quartier vers le haut pour atteindre et dépasser des valeurs de l'ordre de 5.000 euros le m², pour le marché de l'ancien".

Ces prix de 5000 euros se rencontrent également régulièrement aux abords de l'avenue Louise et de l'avenue Franklin Roosevelt. "L'avenue Louise est connue comme une avenue de seconde résidence d'expats. Ou d'étrangers qui peuvent se permettre une seconde résidence sans être expat....", indique le géomètre-expert, qui met en avant aussi l'attrait pour le quartier européen et les Squares.

"Enfin s'il est bien un quartier qui a connu ces toutes dernières décennies une évolution favorable c'est celui des quais s'articulant autour du Marché aux Poissons jusqu'au-delà de la rue Antoine Dansaert recherchée par une population très cosmopolite. Cette artère a été une locomotive pour le quartier il y a une trentaine d'années qui a profité à d'autres rues, comme la rue de Flandre. Cela reste une référence aujourd'hui", souligne Marc Dekeuleneer."On y retrouve beaucoup de néerlandophones", constate pour sa part Katrien Roggeman, notaire à Bruxelles-Ville. "Les prix y sont assez élevés quoique moindres que du côté du Sablon qui est vraiment très cher". Pour la notaire, tout le quartier du Marché aux Poissons est très animé, "avec beaucoup de restaurants. Il est très agréable à vivre." "Dans ce coin-là le logement est attractif car les espaces entre les immeubles sont grands. Les rues sont plus larges. Les espaces autour des quais sont très aérés et ont connu certaines rénovations, en général au cas par cas par des privés, même audacieuses favorisant le succès de cette zone de la Ville", poursuit Marc Dekeuleneer..

Autre quartier: le "quartier des Libertés", situé entre la rue Royale, le Parlement et la place Madou. "Il offre un tissu urbain plus ancien mais également recherché. Les valeurs y oscillent vers les 4.000 euros voire 4.500 euros", avance Marc Dekeuleneer.

Et d'autres moins attractifs

Les autres quartiers du Pentagone, notamment les Marolles et Anneessens, souffrent. Ils sont moins attractifs pour le logement. "Les trop graves problèmes tournant autour des travaux du métro et du Palais du Midi ne sont de nature qu'à appauvrir cette zone, indique le géomètre-expert. J'ai connu la construction du métro sous le boulevard Lemonnier. Pour réaliser ces travaux il a fallu inventer des techniques particulières. Mais c'est une folie de passer sous le Palais du midi." Pour l'extension du métro 3, il faudra finalement démolir l'intérieur du Palais. Seules les façades resteront sur pied.

Et les boulevards près de De Brouckère? "Je n'étais pas opposé au piétonnier au départ car j'avais vu de très belles réalisations, à Lyon notamment. Mais à Bruxelles, on ne retrouve pas la même qualité. On peut parler de boulevards de la malbouffe qui n'ont sûrement pas boosté le centre-ville. Mais il n'y a pas beaucoup de logements dans ce coin-là."

"Les prix du neuf ne sont plus abordables pour la classe moyenne"

S'il est difficile de parler de prix moyens pour Bruxelles-Ville tant la commune est hétéroclite, des prix de vente moyens sont néanmoins accessibles auprès des notaires. "Mais il faut prendre ces chiffres toujours avec prudence, et surtout pour les maisons car comme elles sont rares, une seule vente peut fortement influencer les données", souligne la notaire Katrien Roggeman. Et de citer, pour 2024, un prix moyen de 518 000 euros pour les maisons et 293 000 pour les appartements.

Comme c'est le cas pour tous les centres de grandes villes, on retrouve dans le centre de Bruxelles essentiellement des appartements. "Il existe bien quelques quartiers de maisons unifamiliales, notamment autour de la rue de la Senne, qui a bénéficié d'un contrat de quartier. Les gens s'y trouvant bien, le nombre de transactions y est forcément limité au point tel qu'il y est impossible d'y mesurer les évolutions annuelles", indique Marc Dekeuleneer.

Pour les appartements dans le Pentagone, Marc Dekeuleneer constate qu'ils suivent, en règle générale, une évolution assez semblable à celle que la Commission du Marché Immobilier de l'Union des Géomètres-Experts de Bruxelles peut mesurer d'année en année pour l'ensemble de la Région. Ainsi en 2024, après une hausse continue depuis 2019, les valeurs moyennes ont connu une baisse de l'ordre de 5% par rapport à 2023, avec un prix moyen par m² de surface brute étant de l'ordre de 2.900 euros pour de l'ancien.

"Dans le pentagone, rien ne flambe, constate le géomètre-expert. Mais on voit émerger certains projets qui se veulent luxueux. On parle alors de prix de 6 ou 7000 euros le m². Ce sont des prix de lancement, et je ne suis pas sûr que les promoteurs vont tenir longtemps.. Ces prix ne sont pas abordables pour la classe moyenne. Mais le problème ne concerne pas que le Pentagone... Et cela fait 35 ans que je le dis!" "Les appartements dans les nouvelles promotions sont surtout acquis par des investisseurs qui les louent ensuite", relève Maître Katrien Roggeman, qui constate aussi une certaine stabilité des prix pour l'ancien. "Mais ils sont déjà plutôt élevés. C'est très compliqué pour les jeunes d'acheter un logement dans le centre. Ou alors dans certains quartiers, mais qui sont plus difficiles et connaissent notamment des problèmes de criminalité. Les prix y sont abordables. Mais qui a envie d'habiter là? Or on note un intérêt réel des jeunes pour le centre car c'est une génération sans voiture. Certains quartiers sont impayables pour eux. Même à la location. Ou alors ils doivent vivre à deux. Ou en colocation. Quand ils ont un peu d'argent, ils quittent le centre pour acheter dans les belles communes comme Ixelles, Uccle ou Woluwe et quand la famille s'agrandit ils sortent de la Bruxelles pour être plus au vert."

"Le Pentagone, c'est pas mal", mentionne encore Marc Dekeuleneer. "Mais tout le monde ne veut pas y habiter. Il y a quelques années j'avais osé dire qu'il s'agissait d'une zone enfant non admis. Cela s'est amélioré... On retrouve aujourd'hui notamment de plus en plus de places avec des jeux pour les enfants."