Un immeuble vendu 85 millions d’euros, racheté quatre ans plus tard 325 millions par le même État qui l’avait cédé : voilà le genre de dossier qui donne des sueurs froides aux gestionnaires publics. C’est exactement ce qui s’est passé avec l’ancien siège de l’Imprimerie nationale, au 27 rue de la Convention, dans le 15e arrondissement de Paris. Un rapport parlementaire consacré à la gestion immobilière de l’État pointe cette opération comme l’un des exemples les plus criants de dysfonctionnement dans la manière dont l’administration gère son patrimoine.

L’histoire commence en 2003. L’Imprimerie nationale, société détenue à 100 % par l’État, vend son immeuble parisien au groupe Carlyle pour 85 millions d’euros hors taxe. Le bâtiment, un ensemble d’environ 30 000 mètres carrés mêlant bureaux et anciens ateliers, n’intéresse plus l’entreprise publique : ses activités d’impression ont déménagé vers Choisy-le-Roi. Le fonds d’investissement américain, lui, y voit une opportunité en or dans un marché immobilier parisien en pleine effervescence.

Sommaire

1. Un aller-retour financier qui a fait grincer des dents
2. Une vente initiale déjà critiquée par l’Inspection des finances
3. Ce que le Parlement en retient aujourd’hui

Un aller-retour financier qui a fait grincer des dents

Quatre ans, c’est le temps qu’il a fallu à Carlyle pour retourner sa mise. En 2007, le ministère des Affaires étrangères, en quête d’un site pour regrouper ses services alors éparpillés sur une dizaine d’implantations parisiennes, racheté ce même immeuble pour 325 millions d’euros hors taxe. Le Quai d’Orsay cherchait depuis longtemps une solution : ses services étaient répartis sur une dizaine de sites, dans des conditions de localisation qui n’étaient pas optimales, avec de l’improductivité administrative liée à l’éparpillement et des coûts additionnels dus à cette dispersion.

Sur le papier, l’opération se justifie par deux facteurs : une flambée des prix de l’immobilier de bureau parisien, qui a quasiment doublé entre 2003 et 2007, et d’importants travaux de transformation menés par Carlyle pour convertir les anciens ateliers industriels en plateaux de bureaux modernes.

Le hic, c’est l’ampleur de l’écart. Même en défalquant le coût des travaux, la marge dégagée par le fonds privé reste vertigineuse. Le rapport parlementaire sur la gestion immobilière de l’État évalue à environ 130 millions d’euros la plus-value nette empochée par Carlyle, une fois les travaux et l’évolution du marché pris en compte. Sur une opération de quatre ans, un fonds privé a réalisé un gain net supérieur au budget annuel de nombreuses collectivités locales françaises. Pas mal, pour un simple aller-retour immobilier sur un bâtiment que l’État avait lui-même possédé quelques années plus tôt.

Une vente initiale déjà critiquée par l’Inspection des finances

Le mal ne vient pas seulement du prix de rachat. Dès 2003, la cession à Carlyle avait fait l’objet de critiques sévères. Un rapport de l’Inspection générale des finances (IGF), commandé à l’époque par le ministre du Budget, avait mis en lumière plusieurs failles dans la manière dont l’Imprimerie nationale avait négocié la vente initiale. Selon ce document, le prix de cession a été inférieur d’une dizaine de millions d’euros à ce qu’il aurait pu être, et d’environ 25 millions supplémentaires si l’Imprimerie nationale avait fait les démarches nécessaires pour requalifier des locaux d’activité en bureaux, ce qui aurait permis de mieux valoriser le bien avant la vente.

l’État a bradé son propre bien à la vente, puis l’a surpayé au rachat. Un double raté qui, mis côte à côte, ressemble presque à une caricature de mauvaise gestion.

Les conditions du contrat de vente n’ont rien arrangé. Les délais de bouclage de l’opération ont posé problème : il s’est passé 31 mois entre la signature de la promesse de vente en juin 2003 et celle de l’acte authentique début 2006, un délai inhabituellement long, avec des modalités de règlement incroyablement favorables à Carlyle. Pendant ce laps de temps, le fonds n’a versé ni acompte, ni paiement partiel, ni intérêt. Une clause qui, sur le papier, semble anodine, mais qui a permis à l’acheteur de sécuriser le bien sans immobiliser de capital pendant près de trois ans, le temps idéal pour préparer la revente à l’État.

Ce que le Parlement en retient aujourd’hui

Ce dossier n’est pas resté un simple souvenir des années 2000. Il ressurgit aujourd’hui dans les travaux consacrés à la modernisation de la gestion du patrimoine immobilier public. Une mission d’évaluation portée par des députés a repris le dossier de la rue de la Convention comme exemple type des lacunes d’une gestion immobilière de l’État pénalisée par une connaissance lacunaire des actifs et une gouvernance éclatée. Le constat est sans appel : l’État connaît mal son propre patrimoine, ce qui l’empêche d’anticiper ses besoins et le pousse à multiplier des opérations coûteuses dans l’urgence.

Le Quai d’Orsay chercha en effet une solution de regroupement pendant deux décennies avant de se résoudre à cette acquisition à prix d’or, faute d’avoir su, en 2003, garder la main sur un bien qu’il aurait pu réutiliser directement.

Cette affaire a d’ailleurs nourri, dès 2007, les débats parlementaires : plusieurs sénateurs avaient réclamé une commission d’enquête, refusée à l’époque par la majorité. Vingt ans plus tard, le sujet ressurgit sous une forme différente, avec la réforme de la gestion du patrimoine immobilier de l’État, actuellement en discussion entre l’Assemblée nationale et le Sénat, qui prévoit notamment la création d’un établissement public chargé de professionnaliser la location et la valorisation des biens publics. Reste à savoir si ce nouvel outil aurait suffi à éviter, en son temps, un aller-retour aussi coûteux pour les finances publiques.

Sources : senat.fr | assemblee-nationale.fr