Le gouvernement libéral de Mark Carney semble avoir discrètement reculé sur l’une de ses principales promesses électorales : doubler le rythme de construction résidentielle au Canada pour atteindre environ 500 000 nouveaux logements par année. Ce changement de cap, révélé le 15 octobre par la presse anglophone, intervient alors même qu’Ottawa envisage de relever à nouveau les seuils d’immigration, malgré une crise du logement qui demeure loin d’être résolue.

Selon une enquête publiée par Blacklock’s Reporter, le ministère fédéral du Logement, dirigé par Gregor Robertson, aurait abandonné la cible annuelle de 500 000 mises en chantier comme principal indicateur de réussite. Le ministère privilégierait désormais une méthode d’évaluation qui dépasse le simple dénombrement des logements construits, rapporte également Juno News.

Il ne s’agit pas d’une annonce officielle déclarant la promesse caduque, mais bien d’un recul dans la façon dont Ottawa entend mesurer ses résultats. Or, les chiffres permettent de comprendre pourquoi : en 2025, le Canada n’a enregistré que 259 028 mises en chantier, soit à peine plus de la moitié de l’objectif avancé par les libéraux.

Ce recul soulève une question d’autant plus importante que la ministre fédérale de l’Immigration, Lena Metlege Diab, a ouvert la porte, le 16 octobre, à une nouvelle augmentation de l’immigration pour répondre au ralentissement démographique et soutenir la croissance économique.

Autrement dit, au moment où Ottawa s’éloigne d’un objectif de construction déjà difficile à atteindre, il envisage simultanément de stimuler à nouveau la croissance démographique qui contribue à alimenter la demande de logements.

Une promesse électorale qui disparaît des indicateurs

Lors de la campagne électorale fédérale de 2025, Mark Carney avait fait du logement l’une des principales priorités de son programme économique. Son gouvernement promettait de doubler le rythme de construction résidentielle au cours de la prochaine décennie, pour atteindre approximativement 500 000 nouveaux logements par année.

La promesse répondait à une crise de l’abordabilité devenue particulièrement aiguë dans plusieurs grandes villes canadiennes, où la hausse des prix et des loyers avait largement dépassé celle des revenus.

Or, selon les informations révélées par Blacklock’s Reporter, le ministère du Logement aurait désormais décidé de ne plus accorder une place centrale au nombre d’unités construites dans l’évaluation de son programme fédéral Maisons Canada (Build Canada Homes).

D’après la formulation ministérielle rapportée par Juno News, le nouveau cadre viserait à aller au-delà de la mesure des résultats fondée sur le simple nombre de logements.

La distinction est importante : ce changement concerne directement les indicateurs du programme fédéral de construction et ne constitue pas, à lui seul, une annulation formelle de l’ensemble de l’engagement national. Il marque néanmoins un éloignement de la cible chiffrée qui avait occupé une place centrale dans le discours électoral libéral.

La promesse demeure d’autant plus difficile à défendre que les dernières données officielles de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) confirment que seulement 259 028 logements ont été mis en chantier en 2025.

Le gouvernement s’était pourtant engagé à pratiquement doubler ce volume. En l’absence d’une accélération majeure, la cible paraît donc de plus en plus éloignée des capacités réelles du secteur de la construction.

400 000, 450 000 ou 500 000 logements : le problème reste entier

Le chiffre de 500 000 logements par année n’avait pas été choisi arbitrairement par les libéraux. Il s’inscrivait dans les travaux successifs de la SCHL visant à déterminer combien de logements supplémentaires seraient nécessaires pour rétablir l’abordabilité résidentielle au Canada.

Dans ses estimations de 2022, la société fédérale évaluait à environ 3,5 millions le nombre de logements additionnels nécessaires d’ici 2030 pour retrouver un niveau d’abordabilité comparable à celui du début des années 2000. Il s’agissait de logements supplémentaires par rapport à la construction normalement prévue, et non d’une simple cible totale de 500 000 par année.

En juin 2025, la SCHL a revu sa méthodologie et publié de nouvelles estimations. Selon celles-ci, le Canada devrait construire entre 430 000 et 480 000 logements par année pendant une décennie pour ramener l’abordabilité à son niveau de 2019, soit avant la pandémie.

Ce nouvel objectif est moins ambitieux que celui des études antérieures, puisqu’il ne cherche plus à rétablir les conditions du marché immobilier du début des années 2000.

Mais même en retenant une hypothèse encore plus modérée de 400 000 logements annuels, le Canada demeure considérablement en retard.

En comparaison avec les 259 028 mises en chantier enregistrées en 2025, il faudrait augmenter la construction de quelque 141 000 unités par année pour atteindre ce seuil minimal. Pour rejoindre les 480 000 logements envisagés dans la fourchette supérieure de la SCHL, il faudrait construire environ 221 000 unités supplémentaires chaque année.

Il ne s’agit donc pas d’une différence marginale pouvant être corrigée par quelques programmes de subventions ou de modestes ajustements administratifs. Le Canada devrait augmenter sa production résidentielle de plus de 54 % pour atteindre 400 000 logements, et de plus de 85 % pour rejoindre les 480 000.

Surtout, ces estimations reposent sur des hypothèses démographiques et économiques précises. Elles ne constituent pas un besoin immuable, indépendant de la croissance de la population.

Ottawa envisage pourtant de relancer l’immigration

C’est précisément dans ce contexte que les récentes déclarations de la ministre fédérale de l’Immigration, Lena Metlege Diab, prennent une importance particulière.

Le 16 octobre, soit au lendemain des révélations concernant le recul de la cible résidentielle, la ministre a laissé entendre que les seuils d’immigration pourraient de nouveau augmenter dans le prochain plan fédéral, attendu en novembre.

Interrogée sur cette possibilité, notamment dans le contexte de la crise de l’abordabilité, la ministre a invoqué le ralentissement de la croissance démographique canadienne, désormais à son niveau le plus faible depuis la Seconde Guerre mondiale.

« Nous avons un programme ambitieux. Nous voulons stimuler la croissance. Nous avons besoin de gens », a-t-elle notamment déclaré, selon des propos rapportés par Immigration News Canada.

La ministre a également soutenu que le pays aurait besoin de travailleurs étrangers pour combler certaines pénuries de main-d’œuvre au cours de la prochaine décennie.

Pour le moment, le plan fédéral d’immigration 2026-2028 prévoit l’admission de 380 000 nouveaux résidents permanents annuellement, auxquels s’ajoutent des cibles de 385 000 nouvelles arrivées de résidents temporaires en 2026 et de 370 000 pour chacune des deux années suivantes.

Ces chiffres pourraient toutefois être révisés dans le prochain plan. Aucune augmentation précise n’a encore été annoncée, mais l’orientation évoquée par la ministre marque un changement de ton après les restrictions mises en place au cours des dernières années pour ralentir la croissance démographique.

La contradiction mérite d’être soulignée : Ottawa reconnaît implicitement les difficultés considérables rencontrées pour accélérer la construction résidentielle, tout en préparant possiblement une nouvelle augmentation de la demande.

Moins d’immigration signifie moins de logements nécessaires : Ottawa le reconnaissait lui-même

Le lien entre immigration et besoins résidentiels n’est pourtant pas une simple hypothèse avancée par les critiques des politiques migratoires fédérales.

Il a été explicitement reconnu dans plusieurs analyses gouvernementales, notamment celles du directeur parlementaire du budget (DPB).

Dans un rapport publié en novembre 2024, le DPB estimait que les réductions des seuils d’immigration annoncées par Ottawa permettraient de diminuer le déficit de logements prévu pour 2030 de quelque 534 000 unités, soit une réduction de 45 % par rapport au scénario antérieur.

L’analyse prévoyait également près de 497 000 ménages de moins en 2030 que dans le scénario démographique précédent.

Il s’agit d’une démonstration particulièrement révélatrice : en ralentissant la croissance démographique, le gouvernement pouvait réduire considérablement les besoins futurs en construction résidentielle, sans qu’un seul logement supplémentaire soit nécessairement construit.

La SCHL a elle-même reconnu cette dynamique dans ses perspectives du marché de l’habitation de 2026, où elle explique que le ralentissement de la croissance démographique contribuera à réduire la demande résidentielle, notamment en raison des restrictions fédérales sur les étudiants étrangers et des cibles migratoires réduites du Québec.

Un document de breffage fédéral de février 2026 allait encore plus loin, affirmant explicitement qu’une croissance démographique plus faible réduit le nombre de nouveaux logements nécessaires pour satisfaire la demande et permet à l’offre de rattraper son retard.

Cette reconnaissance officielle rend le débat actuel particulièrement difficile à contourner.

Si une réduction de l’immigration contribue à diminuer les besoins résidentiels, une augmentation des admissions, toutes choses étant égales par ailleurs, exercera nécessairement une pression supplémentaire sur la demande. Les besoins exacts dépendront de l’ampleur des nouvelles admissions, de la composition des ménages et de la capacité du secteur de la construction à répondre à cette croissance.

Les estimations de 400 000, 430 000 ou 480 000 logements par année ne peuvent donc pas être considérées indépendamment des politiques migratoires qui détermineront en partie la demande future.

Une crise du logement qui demeure entière

La situation apparaît d’autant plus préoccupante que le gouvernement fédéral reconnaît lui-même les obstacles structurels à une accélération de la construction : hausse des coûts, manque de main-d’œuvre spécialisée, difficultés de financement, délais réglementaires et productivité insuffisante.

Il ne suffit pas de décréter que le pays doit doubler sa production de logements pour que les entrepreneurs puissent soudainement construire deux fois plus de maisons et d’immeubles résidentiels.

Le Canada demeure confronté à des contraintes matérielles et économiques bien réelles, qui ne disparaîtront pas simplement parce qu’Ottawa choisit de modifier ses indicateurs de rendement.

Certes, l’immigration peut également contribuer à accroître la main-d’œuvre disponible dans la construction, un argument régulièrement invoqué par les défenseurs d’une politique migratoire plus ambitieuse. Encore faut-il que les travailleurs recrutés participent effectivement à l’accroissement des capacités résidentielles et que les nouvelles unités produites suffisent à répondre à la demande supplémentaire.

Pour le Québec, cet enjeu possède une dimension supplémentaire. Les décisions fédérales en matière d’immigration ont des répercussions directes sur les infrastructures et les services provinciaux, tout comme sur les marchés immobiliers de Montréal, de Québec et des autres régions.

La question de la capacité d’accueil ne se limite donc pas aux écoles, aux hôpitaux ou aux services sociaux. Elle commence aussi par une réalité élémentaire : disposer d’un nombre suffisant de logements pour accueillir convenablement la population.

À cet égard, les récentes déclarations d’Ottawa soulèvent un problème fondamental de cohérence. Comment justifier une nouvelle accélération de la croissance démographique lorsque les objectifs de construction fixés pour rétablir l’abordabilité semblent déjà hors de portée?

Le gouvernement Carney avait promis de doubler la construction résidentielle pour répondre à la crise du logement. À peine un an et demi après son élection, son ministère prend ses distances avec le nombre même qui permettait de mesurer cette ambition.

Pendant ce temps, les libéraux envisagent déjà de relever les seuils migratoires, alors que leurs propres organismes reconnaissent que la réduction de l’immigration avait contribué à atténuer les pressions sur le marché résidentiel.

La question dépasse donc largement celle d’une promesse électorale non tenue. Elle touche à la cohérence même de la politique fédérale : Ottawa peut-il sérieusement prétendre rétablir l’abordabilité du logement tout en envisageant de relancer la croissance de la demande, sans avoir préalablement démontré sa capacité à construire les logements nécessaires?

À défaut d’une réponse convaincante, ce sont les ménages québécois et canadiens qui risquent de continuer à supporter les conséquences de ce déséquilibre entre ambitions démographiques et capacités réelles de construction.