Chute des ventes, promoteurs qui quittent le marché, fraudes. Le marché de la préconstruction est-il encore viable en Ontario? Alors que les coûts de construction ont monté en flèche ces dernières années, des observateurs en doutent. Pourtant, avec la pénurie de logements qui se profile à l’horizon, certains estiment que ce secteur pourrait bientôt connaître un regain d’intérêt.

Le marché des condominiums en préconstruction est inexistant actuellement, affirme David Fleming, courtier au groupe immobilier torontois Bosley, qui s’est toujours fermement opposé à ce marché.

Selon lui, les gens n'achètent pas de copropriétés en préconstruction actuellement, puisque les prix demandés sont de 40 à 50 % plus élevés que les prix courants.

À moins que les prix ne baissent miraculeusement, ce qui est très peu probable, il n’y aura probablement aucune vente en préconstruction cette année, dit-il.

M. Fleming attribue ce problème aux coûts élevés de construction, mais aussi aux taxes, frais et redevances gouvernementales qui peuvent représenter jusqu’à 35 % du coût total d’un logement neuf, selon lui.

Il soulève aussi le fait que des logements achetés en préconstruction entre 2018 et 2023, à des prix très élevés, valent aujourd’hui beaucoup moins à la revente. Certains acheteurs doivent quand même finaliser l’achat à ces prix initiaux, mais ne réussissent pas à obtenir un financement suffisant, dit-il.

Pour Thomas Delespierre, agent immobilier chez Royal LePage Signature, malgré les risques, l'achat sur plan peut tout de même offrir la possibilité de faire un certain profit.

Il ajoute que les ventes en immobilier ont chuté dramatiquement ces dernières années. En 2024, on a eu un nombre de ventes de nouvelles constructions le plus bas depuis 1996 alors que la population actuelle a doublé depuis, dit-il. Comme les constructions sont presque à l’arrêt en ce moment, les copropriétés offertes seront très limitées dans quelques années, ce qui rendra le marché intéressant pour les promoteurs, selon lui.

Une fois que la constance sera revenue dans l'économie, et dans le marché immobilier spécifiquement, je m'attends à ce que la demande immobilière augmente et de facto, sur le long terme, ça rendra des projets de préconstruction économiquement viables et plus attractifs pour les développeurs, mais aussi les investisseurs, dit-il.

M. Fleming, lui, en doute. Plusieurs facteurs rebutent les acheteurs, selon lui, comme les retards, les risques d'annulation, les clauses qui empêchent de vendre ou de louer sa copropriété, les défauts de construction ou encore des changements par rapport aux plans de construction initiaux, par exemple.

Il y a toutes sortes d'histoires d'horreur. Mais pour moi, le plus gros problème est le prix. Pourquoi payer plus pour quelque chose qui n'est pas construit et qui comporte des risques? Cela n'a jamais eu de sens.

Manque de surveillance

Dans certains cas, les risques de fraude peuvent aussi décourager certains acheteurs.

L’Office de réglementation de la construction de logements (HCRA), qui délivre des permis aux constructeurs de maisons, a affirmé avoir porté des accusations contre sept entreprises en lien avec la vente illégale de 453 maisons.

Les entreprises font toutes affaire sous le même nom : StateView Homes, un promoteur immobilier basé à Vaughan. Les accusations à leur endroit font suite à une enquête qui a mis au jour des centaines de violations présumées de la loi provinciale.

Selon le HCRA, les constructeurs doivent être titulaires d'une licence de l’office pour vendre légalement des maisons neuves en Ontario. Les constructeurs doivent également obtenir l'autorisation de Tarion, l'agence de garantie des maisons de l'Ontario, et inscrire chaque maison à un programme de garantie.

Le HCRA allègue que les violations commises par StateView Homes comprennent la vente de douzaines de maisons alors que la compagnie n'était pas titulaire d'une licence et qu'elle n'a pas obtenu les approbations requises de Tarion, ou les inscriptions au programme de garantie des maisons neuves de l'Ontario, pour des centaines de maisons, même après avoir obtenu une licence.

Le HCRA a suspendu les licences de StateView en juillet 2023. Après l’enquête, le HCRA a déclaré que l'ampleur des violations et le préjudice financier encouru l'ont incité à porter plainte contre la société et ses dirigeants.

Selon M. Delespierre, cette situation est plus une exception et une rareté que la norme.

Selon lui, le problème n’est pas l’absence de loi, mais plutôt un développeur peu scrupuleux qui n'a pas respecté les règles et la loi.

Je pense que dans n'importe quelle industrie malheureusement, on a toujours des exemples de personnes qui ne respectent pas la loi.

Pour Ron Butler, courtier principal chez Butler Mortgage, un des problèmes est que l’autorité de régulation n’est pas vraiment conçue pour aller vérifier les bureaux de vente et voir s'ils vendent des biens immobiliers autorisés.

Les autorités de régulation sont plus ou moins conçues pour répondre aux plaintes du public, dit-il. Je ne sais pas trop quelle est la solution, car les coûts sont très élevés, admet-il toutefois.

Éviter les mauvaises surprises

Thomas Delespierre recommande de toujours faire affaire avec des entreprises réputées, sans quoi il y a plus de risques que si le promoteur fait faillite, le client ne récupère jamais son dépôt.

La première protection, c'est de vérifier que le constructeur est bien enregistré avec Tarion, dit-il.

M. Butler est du même avis. Selon lui, les entreprises établies veillent à ce que les règles soient respectées.

Vous n'obtiendrez peut-être pas le meilleur prix, mais vous obtiendrez en échange que les choses soient faites correctement.

En Ontario, un délai de réflexion de 10 jours est accordé aux acheteurs. Ce délai permet d'annuler le contrat d'achat sans pénalité.

Selon David Fleming, ces 10 jours doivent absolument être utilisés pour consulter des experts comme des avocats ou des agents immobiliers afin d’examiner le contrat de vente.

Le problème, c’est que beaucoup de gens ne veulent pas dépenser pour payer un avocat, souligne Laurence Dutil-Ricard, avocate spécialisée en immobilier. Malheureusement, ça cause de mauvaises surprises [quelques années] plus tard, quand ils arrivent pour [finaliser la vente], dit-elle.

Un expert peut aider à prévenir une mauvaise surprise, en portant attention à certains aspects du contrat comme la capacité à l’assigner à quelqu’un d’autre ou à pouvoir louer son condo ou encore en s’assurant qu’il y a des limites quant aux éléments qu’un vendeur peut charger. C’est des choses auxquelles les gens ne portent pas attention lorsqu’ils font juste regarder le contrat, dit-elle.

Selon elle, acheter un condo en préconstruction peut être une bonne option pour quelqu’un qui a les reins solides, mais contrairement à il y cinq ou dix ans, ce n'est plus à l’avantage de l’acheteur, en raison de l’augmentation des coûts de construction.