L’immobilier suisse continue d’attirer les capitaux. Encore faut-il construire les logements dont la population aura besoin. Le 24 septembre, à Crissier, la 5e Journée romande des fonds immobiliers a placé le défi démographique au centre des échanges. Au programme de cette rencontre organisée par IMvestir Partners SA: des projets qui interrogent à la fois la manière d’habiter et celle d’investir.

En ouverture, Raphaël Bourquin, consultant senior chez CIFI, a souligné la résistance du marché face aux incertitudes géopolitiques. Les prix des immeubles de rendement continuent de progresser, tandis que le rendement courant pourrait évoluer plus modestement en 2026. Dans un territoire où la croissance doit passer par la densification, l’enjeu porte aussi sur la typologie des logements à produire. Les communes sont ainsi appelées à anticiper le vieillissement de leurs habitants dans leurs plans de quartier.

Vieillir chez soi

La résidence Bonacasa Living Crissier, proposée à la visite, donne une traduction concrète à ces réflexions. Ses 63 appartements sont principalement destinés aux seniors et aux personnes à mobilité réduite. Lors de la table ronde animée par Aline Bassin, cheffe de la rubrique économique du Temps, Hugo Tarteret, chef des opérations de Bonacasa, a détaillé le modèle: un bail classique auquel s’ajoute un abonnement donnant accès à des services adaptés.

Présence de référents sur place, dispositifs d’appel spécifiques, prestations à la carte: l’objectif consiste à préserver l’autonomie et à combattre l’isolement. Ces logements peuvent ainsi contribuer à retarder une entrée en établissement médico-social. Une manière également de participer à la résolution de la problématique des coûts de la santé. Alors qu’une place en EMS coûte 4000 francs par mois pour un séjour de base, le 2 pièces et demie de Bonacasa, services inclus, se loue 2100 francs.

Pour la fondation Vitems, propriétaire du bâtiment, gérée par le Centre patronal, cette réponse sociale doit ainsi tenir son équilibre financier. Luc Oesch, du Centre patronal, a évoqué un investissement de 39 millions de francs et un objectif de rendement net de 3% conforme aux exigences de la caisse de pension de l’entité patronale vaudoise. Le logement adapté ouvre ainsi une piste d’investissement liée à un besoin durable, avec des prestations dont le coût doit être intégré au modèle.

L’immobilier résidentiel adapté aux seniors constitue-t-il une nouvelle tendance en matière d’investissements? Très probablement. Tandis qu’en parallèle, selon l’analyse de la fondation Vitems, l’immobilier de surfaces professionnelles ou commerciales est de plus en plus perçu comme trop risqué, ou du moins incertain, pour dégager des rendements permettant de garantir la sécurité financière de ses affiliés.

Densifier et rénover, la qualité désormais incontournable

L’adaptation du parc immobilier passe également par la qualité des acquisitions et la rénovation énergétique. Mirko Mandola, à la direction de Bonhôte-Immobilier SICAV, en a fait des priorités, quitte à modérer temporairement la croissance du portefeuille. A Neuchâtel, le projet Concept B.180 illustre cette approche: 86 millions de francs d’investissement et un rendement brut attendu de 4,5% pour un développement résidentiel exemplaire d’un point de vue durable.

Du côté de l’asset management d’Helvetia Baloise, la densification a été illustrée par le projet zurichois Frohburg, qui doit porter le nombre de logements de 306 à 657. Le panel animé par Dalibor Maksimovic, d’UBS AM Switzerland, a insisté sur le travail en amont et la qualité des projets pour limiter les oppositions. Une exigence que rejoint Laurent Bovay, syndic de Crissier: des dossiers complets permettent de gagner du temps. Il plaide aussi pour des quartiers intergénérationnels.

Point commun majeur à noter entre ces trois projets d’envergure: l’absence d’oppositions. Un atout de taille – désormais très rare dans un contexte de construction marqué par des lenteurs et complications administratives devenues quasi systématiques –, gagné grâce à la qualité des ouvrages conçus.

Un rendez-vous romand rapidement devenu incontournable

Ces échanges entre investisseurs, gestionnaires de fonds, développeurs et collectivités constituent la raison d’être de la journée. «Il manquait quelque chose en Suisse romande», explique Lucia Morgillo, CEO d’IMvestir Partners SA. Présente depuis vingt ans dans l’industrie, elle a longtemps dû franchir la Sarine pour trouver formations et événements consacrés à l’immobilier indirect. Après avoir repris l’entreprise en 2020, elle a lancé ce rendez-vous à la sortie de la crise sanitaire. Pari gagné, en considérant l’engouement généré par l’événement. La première édition avait réuni 80 participants; la manifestation en rassemble désormais plus de 200.