Kristel Santana a commencé à stresser avant même la naissance de son garçon, il y a quatre ans. Cette mère monoparentale, qui a un emploi stable dans le domaine de l’assurance, n’a pas les moyens de louer un appartement de deux chambres à Montréal ou en banlieue. Elle partage sa chambre avec son enfant dans leur logement de trois pièces et demie près du métro Frontenac, dans le quartier Hochelaga.

« Mon fils va bientôt entrer à l’école, il a besoin d’une chambre. Ça me fait peur quand je pense à ça. Je ne sais pas ce qui va arriver », dit-elle.

Cette Montréalaise travaille depuis huit ans pour la même entreprise. Elle gagne 61 000 $ par année. Mais elle n’a pas les moyens de payer entre 1600 $ et 2400 $ par mois pour un logement de deux chambres — le prix de la plupart des quatre et demie offerts sur le marché dans la région de Montréal.

Kristel Santana s’est inscrite sur une liste d’attente pour une place en coopérative d’habitation avant la naissance de son garçon. En vain, jusqu’à maintenant. Les places en coop s’envolent rapidement. Son budget lui permet de payer le loyer maximal considéré comme « abordable » par la Société d’habitation du Québec (SHQ), qui est de 1099 $ par mois pour un quatre et demie à Montréal et en banlieue.

Mais les logements abordables se font rares. Quant à la nouvelle catégorie d’habitations « abordables intermédiaires », créée l’an dernier par Québec, M^me Santana ne peut même pas en rêver : le loyer est de 1648 $ par mois pour un appartement de deux chambres « abordable intermédiaire » dans la région de Montréal, selon les barèmes de la SHQ.

« C’est abordable pour qui, un loyer de 1648 $ ? Pas pour moi, en tout cas », lance la mère monoparentale. Elle est pourtant admissible à un logement abordable ou abordable intermédiaire : ces habitations, construites avec l’appui de subventions gouvernementales, sont accessibles à un ménage de deux personnes ayant un revenu maximal de 82 645 $ par année.

Flexibilité pour les promoteurs

Ce type d’habitation « abordable intermédiaire » est apparu pour la première fois cette semaine dans un projet immobilier. Le futur quartier Carré Laval, qui verra le jour sur le vaste terrain de l’ancienne carrière Lagacé, près du palais de justice de Laval, comprendra 411 logements abordables et 602 logements « abordables intermédiaires ».

Le Groupe Angus, promoteur de ce projet à but non lucratif, a fait valoir qu’il pourrait ainsi offrir des logements abordables à une large clientèle, y compris des gens de la classe moyenne. Mais les loyers « abordables intermédiaires » ne sont pas à la portée de toutes les bourses : 1267 $ par mois pour un studio, 1465 $ pour un logement d’une chambre, 1648 $ pour deux chambres, 1939 $ pour trois chambres et 2638 $ pour quatre chambres.

Un loyer « abordable intermédiaire » est 50 % plus élevé que le prix maximal d’un loyer abordable. Ces coûts sont déterminés par la SHQ, responsable du Programme d’habitation abordable Québec. L’ancienne ministre de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, a créé cette catégorie « abordable intermédiaire » au printemps 2025 en soutenant que les promoteurs avaient besoin de flexibilité.

Le prix des terrains, les coûts de construction et les limites aux loyers permis « nuisent à la viabilité financière des projets », a-t-elle écrit dans le décret créant cette catégorie de logements. Son but est « d’augmenter l’offre globale de logements disponibles sur le marché » pour répondre à « une diversité de besoins de la population ».

Désengagement de l’État

Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), s’indigne de la stratégie en logement du gouvernement Legault.

« Un logement abordable à 2000 $ par mois, personne ne va dire que c’est abordable. Ça répond aux demandes des promoteurs, pas aux besoins des locataires. C’est épouvantable ce qui est en train de se passer », lance-t-elle.

L’État québécois se désengage progressivement de sa mission d’aider les moins nantis à se loger, déplore la militante pour le droit à l’habitation. Le logement social subventionné à 100 %, qui a donné naissance aux habitations à loyer modique (HLM), fait place à des concepts fourre-tout comme le logement « hors marché » ou « abordable ».

« Les gouvernements ont inventé l’expression “logement abordable”, et ensuite “abordable intermédiaire”, dans le seul but de diminuer la part du financement public dans l’habitation. L’État veut que ça lui coûte toujours moins cher par “porte” », dit Véronique Laflamme.

« L’État abandonne aux lois du marché les locataires à revenus faibles ou modestes. Des politiques comme celles-là, ça donne une crise du logement et de l’itinérance », s’indigne-t-elle.

Les prix du marché d’abord

Louis Gaudreau, professeur à l’École de travail social de l’UQAM, confirme le changement de paradigme dans les programmes gouvernementaux d’habitation. « L’État aidait autrefois les gens en fonction de leur capacité à payer. L’abordabilité se mesure désormais en fonction de l’évolution des prix du marché », dit ce spécialiste du logement.

Les fonds publics ne représentent plus qu’une fraction du financement des logements sociaux ou abordables. Le gouvernement caquiste oblige les organismes à but non lucratif à dénicher du financement privé pour leurs projets. Les intérêts sur ces prêts coûtent cher, se reflètent dans les loyers et poussent à la hausse le marché de l’immobilier, souligne-t-il.

Résultat : les locataires font de l’anxiété. Kristel Santana, en tout cas, se demande comment elle parviendra à se loger convenablement avec son garçon.

« J’ai une amie qui vit avec ses enfants dans un logement de trois chambres en HLM. L’autre jour, mon fils m’a demandé pourquoi on ne vit pas comme eux. La vérité, c’est que je fais trop d’argent pour être bien logée en HLM, mais pas assez d’argent pour être bien logée au prix du marché », dit-elle.

Kristel Santana admet qu’elle a déjà envisagé de travailler moins pour que ses maigres revenus lui donnent accès au privilège d’habiter dans un HLM. Elle n’aurait jamais pensé en arriver là. Mais c’est la réalité en 2026.