Si l’on évoque le nom d’Empalot en 2026, plusieurs images peuvent vous venir en tête : celle de travaux sur un grand nombre d’immeubles, d’un quartier relativement bien placé relié au centre-ville par le métro et à quelques encablures du Stadium, ou encore d’un lieu qui revient dans l’actualité pour ses faits divers. En dézoomant sur plusieurs décennies, on observe une certaine évolution, nécessaire mais encore trop lente selon les riverains croisés, qui voient désormais des primo-accédants acheter dans le neuf comme jamais auparavant. Reportage.

Empalot, un quartier avec des ventes en accession aidée

En septembre dernier, au moment de dresser le bilan semestriel du marché du logement neuf, l’Observer était clair : 65 % des ventes étaient en accession aidée à Toulouse et plusieurs quartiers sortaient leur épingle du jeu.

« On fait plus de ventes aidées que de ventes classiques pour deux raisons : les gens ont moins de moyens, donc ils achètent ce qu’ils peuvent, et nous aussi [les promoteurs, NDLR], on essaie de chercher des opérations en TVA 5,5 % dans les quartiers prioritaires, donc typiquement Bourbaki, Empalot et les franges du Mirail qui sont en renouvellement urbain », détaillait Mickaël Merz, promoteur et président de l’Observer.

« C’est le plus demandé »

Parmi tous ces quartiers, un se démarque clairement des autres : « Celui qui est le meilleur et le plus demandé, c’est Empalot », affirmait Mickaël Merz.

Pourquoi ? « Parce que tout est aménagé, notamment par Oppidea, parce qu’on connaît sa centralité dans la ville et la lecture du quartier a différé. Et puis, on a des prix très attractifs », détaillait-il. Autres avantages dans l’achat du neuf à Empalot : aucune taxe foncière pendant 15 ans, des frais de notaires réduits et des prêts à taux zéro.

80 % de primo-accédants

En parallèle, selon le président de l’Observer, la fameuse image renvoyée par En Palòt (en occitan) a changé : « Pour les anciens Toulousains, Empalot ça reste marqué. Les jeunes, les nouveaux arrivants… n’ont pas du tout la même mémoire du site. On ne vend pas Empalot à des gens qui habitaient Empalot, mais à 80 % de primo-accédants, à Monsieur et Madame Tout-le-Monde, et aussi à un peu d’investisseurs. »

Pour les loger, pas moins de 645 logements ont et seront démolis d’ici 2030, tandis que 1 800 logements neufs sortent et sortiront de terre.

À noter également la reconstruction d’un groupe scolaire, ce qui a de quoi séduire les nouveaux arrivants ayant des enfants. Coût total de l’opération de rénovation du quartier : plus de 150 millions d’euros, financés par la mairie, la Métropole, le Département, la Région, l’UE, Oppidea, les bailleurs, etc.

Les locations suivent aussi

Au-delà du neuf où des T2 s’affichent dès 120 000 €, les locations suivent également avec des prix attractifs.

« Ils sont un peu plus bas et ils peuvent attirer des gens. Là, j’ai le dossier d’une jeune femme qui était étonnée et qui pensait que l’appartement de 44 m², charges comprises, à 640 €, était une arnaque. Ce n’est vraiment pas cher, sachant que l’ancienne locataire, qui n’avait elle aussi pas d’a priori sur le quartier, n’a jamais allumé le chauffage en hiver », explique Jérôme Rigaud, agent immobilier du Cabinet du midi, situé avenue de l’URSS.

Car avec toutes les rénovations et les nouvelles constructions, un grand nombre d’appartements sont désormais bien isolés et efficients d’un point de vue énergétique. Ajoutez à cela l’emplacement du quartier en bord de Garonne, le centre-ville accessible en moins de 15 minutes en métro, les nombreuses lignes de bus et la grande place centrale vivante… Empalot a de nombreuses cordes à son arc.

Tout le monde n’a pas la même vision

Sur le papier, les acheteurs se bousculent. Sur le terrain, la réalité rattrape la théorie. Sur plus d’une dizaine de personnes interrogées, nous ne croisons aucun primo-accédant, mais plusieurs commerçants, étudiants, jeunes travailleurs, anciens du quartier…

Marie fait justement partie du dernier groupe. Installée à Empalot depuis 1995, elle l’a vu évoluer et le connaît parfaitement. « Ils [les autorités, NDLR] essaient d’arranger le quartier, de faire quelque chose de bien. Ici, il y a des gens très bien, de tous les milieux. Il n’en manquerait pas beaucoup pour que ce soit bien… », assure-t-elle. Pendant que les nouveaux immeubles sortaient de terre, la problématique de stupéfiants grandissait elle aussi en parallèle. « Il y a une minorité de personne qui fout la m**** et il n’y a jamais eu autant de m**** qu’aujourd’hui », reprend celle qui sort d’un bureau de tabac, où un vieil homme s’est fait poignarder quelques heures auparavant.

« Les gens ont peur, ça tire, tu ne sais même pas pourquoi. Les flics ne sont pas là, la sécurité n’est pas assurée. Je connais quelqu’un, son ami regrette d’avoir acheté à Empalot. On vend du rêve, mais il y a de la galère aussi. Lui, il s’est fait brûler sa voiture », illustre Marie, très loquace pour dépeindre le portrait de son quartier.

De nouvelles constructions pour un nouveau quartier ?

« Je m’y sens bien ici, les clients sont souriants, et la place [Aline Viadieu, NDLR] est jolie et il y a tout à côté. C’est vivant et on en a de toutes les couleurs », sourit Rayan, commerçant.

À Empalot, « je viens ne que pour le boulot en arrivant du métro. Le quartier n’est pas spécialement bien famé. Au niveau du PMU, il y a souvent des mecs bourrés. Je ne me verrais pas m’installer ici », déclare Isadora, jeune prothésiste dentaire, qui juge « correcte » l’esthétique de tous les nouveaux immeubles.

Non loin de là, sur le terrain de foot synthétique du stade Pierre-Corbarieu, Enzo, Zakari et Nanga évoquent un quartier « qui est bien » et « qui avance bien » avec les nouvelles constructions. Selon eux, c’est un aussi « un quartier de passage pour les étudiants », bien que « le soir, ça chauffe ».

« Un changement qui va prendre du temps »

Ancien habitant du quartier, Omar ne se verrait pas vivre aujourd’hui à Empalot : « Ça a changé, mais ça fait 16 ans que le quartier est en travaux. D’ailleurs, je l’appelle ‘En travaux‘. Comme partout, l’état d’esprit des gens a changé. Avant c’était un village et les gens étaient solidaires entre eux, tout le monde mangeait ensemble. » Selon lui, le principal problème reste aujourd’hui la sécurité : « Avant, il y avait de la petite délinquance, maintenant ça se tire dessus ! »

En raison de ces faits divers, « certains clients ne veulent pas encore venir à Empalot », expliquent justement Kevin et Matthieu, agents immobiliers chez Booster à Saint-Agne. D’après eux, « l’image va continuer de changer avec les travaux entrepris par la mairie de Toulouse, mais c’est un changement qui va prendre du temps », concluent-ils.

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