L’acquisition d’un terrain appartenant au promoteur Alain Pigeon par la Ville de Waterloo pour 900 000 dollars, soit trois fois la valeur de l’évaluation municipale, préoccupe des citoyens. Si la transaction peut soulever des questionnements légitimes, le montant n’est pas pour autant jugé excessif, selon un évaluateur agréé consulté par Radio-Canada.

L’évaluation municipale établit toutefois la valeur du terrain à 229 200 dollars, soit trois fois moins.

Selon les informations de Radio-Canada, la Municipalité s’est basée sur une évaluation de la valeur projetée du terrain après un changement de zonage pour permettre davantage de nouvelles portes afin d’accepter le prix de vente. L’évaluateur agréé du Groupe MGF concluait alors à une valeur potentielle de 960 000 dollars.

Une modification au zonage qui augmente la valeur

Selon le professeur associé à l’École des sciences de la gestion de l’UQÀM et évaluateur agréé, Yvon Rudolphe, la modification au règlement de zonage par la Ville de Waterloo avant de faire l’achat du terrain a augmenté sa valeur. Forcément, il y a une valeur ajoutée, car on est capable d’augmenter la densité, explique-t-il.

Pourquoi la Ville n’a pas acheté le terrain avant de modifier le zonage pour payer moins cher? Le terrain semble avoir été acquis à la suite de confirmations suffisantes que le projet de logements abordables pouvait aller de l’avant, répond par courriel la directrice générale de la Ville Jessica McMaster.

Pas d’abus apparent, selon Yvon Rudolphe

Malgré tout, après avoir analysé la valeur des anciens lots sur la propriété et l’évaluation de la valeur projetée, Yvon Rudolphe ne croit pas qu’il y ait eu un abus avec le prix de l’achat. Il y a des cas qui me sont présentés, et au premier coup d’œil, on voit vraiment qu’il y a eu un abus, mais dans ce cas-ci, c’est délicat, souligne-t-il. Au niveau des valeurs, ça me semble relativement correct.

Il y a plusieurs variables qui font en sorte qu’il est très difficile de pouvoir dire si la Ville a payé trop cher ou pas.

M. Rudolphe se demande également si la valeur du terrain estimé à 229 200 dollars n’est pas sous-estimée. Pour en arriver à cette conclusion, il a évalué la valeur des lots antérieurs qui ont été redessinés pour créer le nouveau lot plus grand. Il conclut à un écart important. Pourquoi l’évaluation municipale ne correspond pas à la valeur antérieure des terrains? C’est une curiosité.

Nettement inférieur au prix du marché, selon la famille Pigeon

Alain et Philippe Pigeon ont refusé notre demande d’entrevue. Par courriel, Philippe Pigeon répond que le le prix du terrain vendu à la Ville est nettement inférieur au prix du marché. Notre famille a vendu un terrain à rabais, précise-t-il.

La Ville estime aussi que le prix de vente était raisonnable, car 60 000 dollars de moins que l’évaluation de la valeur calculée après le changement de zonage.