« J’ai 86 ans et je suis heureusement encore en forme et en santé, nous écrit Marguerite. Mon mari est décédé il y a 3 ans, après 62 ans de mariage. Nous avons toujours vécu confortablement, sans toutefois accumuler beaucoup de placements. Aujourd’hui, je possède un condo dans le Mile End et un chalet au lac Sacacomie, tous deux payés, pour une valeur combinée de plus de 2 millions de dollars. Mes revenus de retraite sont d’environ 52 000 $ par année, mais mes dépenses fixes dépassent ce montant (58 000 $). J’utilise maintenant une marge de crédit pour maintenir mon mode de vie et celle-ci approche maintenant sa limite (85 000 $ sur 100 000 $). Je ne fais pas de folies et je limite mes dépenses à l’essentiel. Je veux simplement conserver, tant que ma santé me le permet, mes deux oasis remplies de souvenirs. Que devrais-je faire pour continuer à profiter de cette vie que j’aime tant ? Prendre une hypothèque sur le condo ? »

Une grande partie du patrimoine des retraités canadiens est aujourd’hui concentrée dans l’immobilier. Plusieurs ont acheté leurs propriétés il y a des décennies, à une époque où les prix étaient beaucoup plus accessibles. Avec l’explosion des valeurs immobilières, certains ménages se retrouvent maintenant millionnaires sur papier — sans pour autant disposer des liquidités nécessaires pour maintenir leur niveau de vie à la retraite. Car, pour ce faire, les actifs doivent générer des revenus, une fois la retraite arrivée.

Il est ainsi possible d’être devenu « riche sur papier », avec la simple hausse de la valeur des propriétés, sans nécessairement avoir bien planifié le décaissement à la retraite. Mais contrairement à un portefeuille diversifié — qui peut générer des revenus, être liquidé progressivement ou être rééquilibré au besoin —, un actif immobilier impose souvent une décision plus brutale. Il est difficile de vendre seulement une partie de la maison ou de se départir d’un chalet familial chargé d’histoire…

Le statu quo n’est pas une option

Selon le témoignage de Marguerite, avec un déficit additionnel de 6000 $ par année, il lui reste probablement au maximum deux années d’autonomie financière, si l’on considère qu’il faut, en plus du capital emprunté, ajouter l’effet des taux d’intérêt sur la marge.

La réduction des dépenses fixes avec un bilan financier important ne semble pas constituer une option réaliste pour notre lectrice. Il faut donc monétiser une partie du patrimoine, soit en vendant un actif ou en l’utilisant pour générer des revenus de location. À 86 ans, mandater une agence spécialisée me semble une option plus réaliste, mais celle-ci entraînerait évidemment des coûts supplémentaires. Et cette avenue reste exigeante, puisqu’elle nécessite des recherches et une analyse rigoureuse de la rentabilité réelle.

La vente du chalet — le scénario souvent envisagé dans ce type de situation — n’est pas souhaitée par Marguerite. Quand on désire transmettre de tels biens aux enfants ou aux petits-enfants, une richesse illiquide de ce type peut s’avérer un casse-tête. Et l’attachement émotionnel s’invite parfois dans le portrait. L’accompagnement d’un professionnel de la planification financière devrait probablement être envisagé : sa présence permettra à Marguerite de mieux concilier les chiffres et ses souhaits. Car le rôle d’un planificateur financier n’est pas de lui dire quoi vendre, mais plutôt d’éclairer le coût réel de ses choix.

Se rendetter n’est pas toujours dramatique

L’autre possibilité consisterait, pour Marguerite, à financer sa retraite en utilisant ses actifs immobiliers comme levier, ce qui lui permettrait de maintenir son mode de vie actuel.

L’hypothèque est perçue par plusieurs retraités comme une chose dont il faut absolument se débarrasser, mais réutiliser une partie de la valeur accumulée dans une propriété est une stratégie de décaissement tout à fait cohérente dans certains cas. Les institutions financières permettent d’ailleurs souvent d’emprunter jusqu’à 65 % de la valeur marchande des biens en marge de crédit hypothécaire. Si on évalue la valeur des actifs de Marguerite à 2,3 millions de dollars, ils pourraient théoriquement permettre un refinancement dépassant 1,4 million.

Lorsqu’une personne utilise une marge hypothécaire pour financer son coût de vie, il faut aussi considérer que les intérêts eux-mêmes devront parfois être financés par emprunt, ce qui accélère graduellement l’endettement total. Ainsi, selon un taux d’emprunt théorique de 4,4 % (la norme de projection de l’Institut de planification financière), Marguerite disposerait potentiellement d’un montant maximal d’environ 75 000 $ par année jusqu’à 100 ans pour financer les déficits de caisse.

S’endetter à la retraite n’est pas un drame en soi, mais ce geste présente tout de même quelques risques, comme la hausse des taux d’intérêt et la longévité. Toujours en santé à 86 ans, Marguerite pourrait vivre longtemps ou, au contraire, devoir payer des soins de santé dans quelques années. Il n’est donc pas impossible qu’une vente des actifs devienne nécessaire. Mais l’usage d’une marge hypothécaire lui permettra sans aucun doute de repousser cette décision de plusieurs années.

Des étapes à prévoir

Les objectifs successoraux ne sont pas mentionnés ici, mais il est évident que le recours au crédit peut fortement diminuer la succession nette au décès. Avant d’utiliser son patrimoine immobilier comme source de revenus, il faut donc prévoir plusieurs étapes.

D’abord, il faut faire évaluer précisément ses propriétés et confirmer sa capacité réelle d’emprunt auprès d’une institution financière. Ensuite, il faut projeter l’évolution de ses dépenses, particulièrement les coûts liés à l’entretien des propriétés et à sa propre santé. Enfin, il faut déterminer jusqu’à quel point on accepte de réduire la valeur de sa succession afin de préserver son mode de vie actuel.

Le cas de Marguerite nous rappelle que, en matière de patrimoine, la valeur ne se mesure pas uniquement en dollars, mais aussi par la capacité qu’on a à transformer ces dollars en réelle liberté.