Plutôt que de faciliter la reconversion de bâtiments patrimoniaux, les règles du jeu actuelles rendent la tâche plus ardue. C'est ce que déplore Héritage Montréal dans un nouveau rapport.

Prenons l'exemple d'une compagnie qui ferme ses portes et quitte un bâtiment, le laissant vacant. Les autorités déterminent que c'est un bâtiment patrimonial à protéger. Plusieurs années s'écoulent et un organisme qui se cherche de nouveaux locaux découvre le bâtiment libre et compte s'y installer.

Le hic : plusieurs travaux de mise aux normes sont à effectuer en raison du statut patrimonial de l'immeuble, qui se trouve en état de décrépitude avancée, après avoir été laissé vacant trop longtemps.

Le projet de reconversion est finalement abandonné.

Ce scénario n'est pas rare, souligne Héritage Montréal. Cet organisme privé sans but lucratif œuvre à protéger et à promouvoir le patrimoine architectural, historique, naturel et culturel de la grande région métropolitaine de Montréal, selon son site web.

Après des consultations pendant deux ans avec des acteurs issus des milieux professionnels, municipaux, communautaires et institutionnels, l'organisme publie un rapport intitulé Requalifier le patrimoine : de l’urgence à l’opportunité, dans la foulée de son 50e anniversaire.

Dans le scénario évoqué plus haut, les mécanismes de protection du patrimoine ont rempli leur mission : ils ont empêché la destruction d'un bâtiment patrimonial. Mais ils ont également participé à freiner la reconversion d'un édifice qui aurait pu profiter d'une nouvelle vie, comme c'est souvent le cas aujourd'hui.

Selon les estimations d'Héritage Montréal, les immeubles patrimoniaux se comptent par dizaines de milliers au Québec.

L'organisme milite ainsi pour rendre le processus de requalification des bâtiments patrimoniaux plus harmonieux, soulignant au passage les nombreux obstacles qui freinent ce genre de démarche.

Toujours selon l'organisme, cette initiative pourrait participer à résoudre de nombreux problèmes. Par exemple, aider à résorber la crise du logement, permettre un meilleur entretien des bâtiments, amener des retombées multiples dans certains quartiers, freiner l'étalement urbain et favoriser le développement durable.

Dans un contexte marqué par le vieillissement du parc immobilier, des changements démographiques et une volonté de transition socio-écologique, il ne s’agit plus seulement de protéger les bâtiments d’intérêt par leur désignation, mais d’en prendre soin et d’en assurer la pérennité en les maintenant en bon état, bien occupés et participant à la vie collective.

Cadre restrictif

Taïka Baillargeron, directrice adjointe aux politiques de l'organisme et responsable du rapport, était de passage à l'émission Le 15-18, sur ICI Première.

On me dit souvent : "Il y a plein d'églises vides. Pourquoi ne peuvent-elles pas servir à répondre à la crise d'itinérance ou aux besoins des organismes communautaires?" Le problème, c'est que le système ne le permet pas, ou ne le facilite pas.

Faisant écho au rapport, elle déplore la rigidité des cadres administratif et financier qui régissent les bâtiments patrimoniaux. Si bien que des bâtiments demeurent vacants, très longtemps dans certains cas, au point où ils tombent en ruine.

Radio-Canada rapportait l'an dernier l'exemple des normes sismiques, qui font souvent exploser les coûts de reconversion. Ces normes avaient notamment fait passer les coûts de reconversion de l'ancienne Maison mère des Sœurs de Sainte-Anne, dans l'arrondissement de Lachine, de 26 à 40 millions de dollars. Dans ce cas, le bâtiment était en bon état.

Le comble : la mise aux normes antisismiques est seulement exigée lorsqu'un bâtiment change d'usage. C'est dire que, si ce même bâtiment subissait des rénovations pour accueillir à nouveau des religieuses, aucune mise à niveau n'aurait été requise.

Ces restrictions et coûts supplémentaires avaient freiné les ardeurs des nombreux promoteurs intéressés.

Une mentalité à changer

En plus de l'élimination des incongruités administratives, Héritage Montréal propose de nombreuses solutions, dont les crédits d'impôt pour reconversion, le partage des connaissances et le changement de formation.

Au-delà de ces propositions, c'est la mentalité qui doit changer, estime Taïka Baillargeon. On ne réglera pas le problème en touchant seulement au financement, ou seulement aux codes et normes, ou seulement aux procédures. Il faut avancer de tous les côtés.

Les mentalités doivent aussi évoluer lorsqu'il s'agit de choisir entre la requalification d'un immeuble existant et la construction d'un nouveau bâtiment.

Tout notre système est orienté vers le neuf, regrette la responsable du rapport.

Le patrimoine, c'est souvent coloré, c'est compliqué, c'est cher et c'est un peu du luxe, poursuit Taïka Baillargeon.

Cette perception serait erronée, selon Héritage Montréal. L'organisme estime que le calcul des bénéfices de reconversion d'un bâtiment ne doit pas s'arrêter aux coûts des travaux et des matériaux. Les retombées qui surviennent une fois le bâtiment reconverti doivent également être prises en compte.

Aux yeux d'Héritage Montréal, tout le monde sortirait gagnant de faciliter les démarches de requalification. Pourtant, pour le moment, personne ne veut toucher à ça, admet Taïka Baillargeon. Elle attend toujours des champions pour porter le dossier.