Quand ils pensent à Marseille, ils imaginent l’infini des reflets de la Méditerranée, le bleu des calanques et les plages du Prado. Sans oublier sa Bonne Mère qui veille sur ses habitants. Depuis plusieurs années, Marseille est dans la bouche de tous – ou presque. La pandémie de Covid-19 n’a fait qu’accélérer l’attractivité de la plus ancienne ville de France. Ils sont nombreux à avoir posé leurs valises dans la cité phocéenne et six ans plus tard, la tendance reste d’actualité.

Mais que recherchent les acheteurs à Marseille ? Foncia a dévoilé ce jeudi 2 avril 2026 les résultats de son étude menée au premier trimestre sur l’immobilier, à une période cruciale du marché : c’est au printemps que les projets prennent forme. Des données qui révèlent qu’à Marseille, les nouveaux arrivants ciblent des quartiers très précis.

Les quartiers nord ont le vent en poupe

Directeur des ventes de Foncia Marseille, Rachid Bel Hadj explique que la particularité de Marseille est sa diversité de quartiers, qui offre par la même occasion une diversité de prix. « On a sur le marché des biens allant de 1.500 euros le mètre carré dans les quartiers nord, à 6.000 euros en bord de mer ce qui permet aux primo-accédants d’accéder plus facilement à la propriété », explique le spécialiste. Ainsi, à Marseille, il y en a pour toutes les bourses, et cela malgré la hausse frappante des prix de + 18,4 %.

Et ce sont en fait sur les quartiers populaires que beaucoup jettent leur dévolu, car plus accessibles. Arrivent ainsi en tête les 2e, 3e, 4, 14e, 15e et 16e arrondissements. Les quartiers nord sont particulièrement attractifs aux yeux des investisseurs, qu’ils soient professionnels ou des particuliers qui veulent se lancer sur le marché du locatif. « Ils peuvent acquérir un studio avec un bout de terrain et avoir une rentabilité de 9-10 % », explique Rachid Bel Hadj.

Un bon compromis, et cela se ressent dans les prix : entre 2020 et 2026, l’Estaque enregistre une hausse de 14,2 % (3.541 euros/m2), tout comme Sainte-Marthe (2.818 euros/m2) et Saint-Antoine avec 2.506 euros/m2.

La fracture nord/sud intacte

Le nord de la ville n’est toutefois pas l’unique secteur prisé. Les 7e et 8e arrondissements, plus au sud, trouvent grâce dans les yeux d’une clientèle parisienne et lyonnaise avec un plus fort pouvoir d’achat. « Typiquement, le Parisien va au sud. C’est une clientèle très bien informée qui sait ce qu’elle veut et nous sollicite avec des quartiers très précis en tête », détaille le directeur des ventes.

Mais dans ce flot de nouveaux arrivants, où vont les « vrais » Marseillais ? « Beaucoup se rabattent sur le quartier de Bonneveine et derrière, dans le 9e arrondissement, en raison de ses nombreuses copropriétés et ses grands espaces. » La fracture entre les quartiers nord et les quartiers sud à la vie dure.

Quels profils ont les acheteurs de l’immobilier marseillais ? La majorité des transactions se porte sur les résidences principales (RP). Selon les chiffres de Foncia, 61 % sont acquéreurs de leur RP, contre 12 % de leur résidence secondaire et 27 % d’un investissement locatif.

Pour la résidence principale, ce sont les T3 et les T4 qui sont les plus recherchés. Pour le locatif, les surfaces de type T2 et T3. Une chose est certaine : « l’effet Marseille » est toujours en marche.

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