Selon un récent reportage de Dorcas Marfo pour CTV News, de nouvelles données de Statistique Canada révèlent un phénomène qui risque d’alimenter davantage le débat sur l’immigration et la crise du logement : alors que l’accès à la propriété recule chez les Canadiens nés au pays, les nouveaux arrivants sont de plus en plus nombreux à devenir propriétaires.

À première vue, la nouvelle pourrait être présentée comme une réussite de l’intégration économique. Après tout, l’accession à la propriété demeure l’un des principaux indicateurs de stabilité et d’enracinement dans une société. Toutefois, dans le contexte actuel de crise du logement, où les loyers explosent, où les jeunes familles peinent à acheter une première maison et où l’itinérance atteint des niveaux records dans plusieurs villes canadiennes, ces chiffres soulèvent inévitablement certaines questions.

Les données publiées par Statistique Canada montrent qu’en Ontario, le taux de propriété chez les immigrants admis depuis cinq ans est passé de 35,7 % en 2018 à 40,2 % en 2021. Pendant la même période, le taux de propriété chez les Canadiens nés au pays âgés de 25 à 54 ans est passé de 50,7 % à 47,8 %.

Autrement dit, l’écart se réduit non pas seulement parce que le taux de propriété des nouveaux arrivants augmente, mais parce que celui des Canadiens nés au pays diminue.

Cette évolution survient alors que le Canada a connu, depuis plusieurs années, les plus fortes vagues d’immigration de son histoire. Les gouvernements fédéraux successifs ont augmenté les seuils d’immigration permanente, tout en laissant exploser le nombre de résidents temporaires, d’étudiants étrangers et de travailleurs étrangers temporaires.

Le résultat est connu. Les économistes, les banques, les municipalités et même plusieurs organismes gouvernementaux reconnaissent désormais que l’augmentation rapide de la population exerce une pression considérable sur le marché immobilier. Dans un marché où l’offre de logements peine déjà à suivre la demande, l’arrivée de centaines de milliers de nouveaux ménages contribue mécaniquement à la hausse des prix et des loyers.

Pendant longtemps, certains responsables politiques ont tenté de dissocier la crise du logement de la question migratoire. Cette position devient toutefois de plus en plus difficile à soutenir. Lorsque la population augmente plus rapidement que le parc immobilier, les conséquences sont prévisibles.

Or, les nouvelles données de Statistique Canada ajoutent une dimension supplémentaire au débat.

Le rapport souligne notamment que plus de 85 % des immigrants qui étaient propriétaires au cours de leur première année comme résidents permanents avaient auparavant séjourné au Canada comme étudiants étrangers, travailleurs temporaires ou demandeurs d’asile. Cette donnée suggère qu’une part importante de ces nouveaux propriétaires était déjà partiellement intégrée au marché du travail et au système financier canadien avant même l’obtention de la résidence permanente.

Statistique Canada note également que les immigrants de la catégorie économique affichent les taux de propriété les plus élevés. Dans certaines régions, notamment dans les provinces maritimes et au Manitoba, leurs taux d’accession à la propriété deviennent comparables à ceux des Canadiens nés au pays.

Plus surprenant encore, les nouveaux arrivants achètent souvent des propriétés plus coûteuses que les acheteurs nés au Canada, malgré des revenus généralement inférieurs. En Colombie-Britannique, le prix médian payé par un immigrant récent atteignait 660 000 dollars, contre 580 000 dollars pour les acheteurs canadiens.

Selon Statistique Canada, cette situation s’explique notamment par un recours plus important à l’endettement hypothécaire et par une plus faible participation aux régimes enregistrés d’épargne-retraite. En d’autres termes, plusieurs nouveaux propriétaires semblent accorder une importance particulière à l’acquisition immobilière, quitte à recourir davantage à l’endettement et à réduire leurs cotisations aux régimes d’épargne-retraite.

Ces nuances sont importantes. Elles démontrent que la progression de l’accession à la propriété chez les nouveaux arrivants ne signifie pas nécessairement qu’ils sont plus riches ou plus favorisés que les Canadiens nés au pays. Plusieurs s’exposent à un niveau d’endettement élevé afin d’entrer sur le marché immobilier.

Néanmoins, sur le plan politique, le symbole demeure difficile à ignorer.

Le Canada traverse actuellement l’une des pires crises du logement de son histoire moderne. Des milliers de jeunes Canadiens reportent l’achat d’une première propriété. D’autres demeurent chez leurs parents plus longtemps qu’ils ne l’auraient souhaité. Certains quittent même les grands centres urbains, incapables d’y trouver un logement abordable.

Dans ce contexte, apprendre que les taux de propriété progressent chez les nouveaux arrivants pendant qu’ils reculent chez les citoyens nés au pays risque d’alimenter un sentiment de frustration déjà bien présent dans une partie de la population.

L’enjeu n’est pas de reprocher aux immigrants de devenir propriétaires. Bien au contraire, toute société souhaite voir les nouveaux arrivants réussir leur intégration économique. La véritable question est plutôt de savoir pourquoi les gouvernements ont laissé les seuils migratoires atteindre des niveaux aussi élevés sans s’assurer au préalable que le marché du logement soit capable d’absorber cette croissance démographique.

Pendant des années, Ottawa a présenté l’immigration de masse comme une solution à de nombreux problèmes économiques. Les données publiées cette semaine rappellent cependant qu’une politique migratoire ne peut être dissociée de ses conséquences sur les infrastructures, les services publics et le logement.

Lorsque les citoyens voient leur accès à la propriété reculer alors que la population augmente à un rythme record, il devient inévitable que la question migratoire se retrouve au cœur du débat sur le logement.