En remboursant les droits de mutation, le gouvernement du Québec cherche à donner un coup de pouce aux premiers acheteurs. La mesure, que certains qualifient d’électoraliste, risque toutefois de stimuler davantage la demande et d’exercer une pression à la hausse sur les prix.

L’annonce a été faite par Québec vendredi dernier. Le gouvernement provincial va rembourser 100 % des premiers 5000 $ payés en droits de mutation, ainsi que 25 % des droits payés au-delà de ce seuil, jusqu’à une somme maximale de 5875 $.

« Je suis convaincue que plus de jeunes vont pouvoir devenir propriétaires, et améliorer leur sort », a déclaré la première ministre, Christine Fréchette. Le crédit d’impôt remboursable devrait profiter à quelque 38 000 premiers acheteurs annuellement, pour un coût total de 140 millions par année, prévoit Québec. La mesure est rétroactive au 1^er janvier 2026.

« À quelque part, c’est du gaspillage de fonds publics, il n’y a aucun doute là-dessus », affirme Jean-Philippe Meloche, professeur d’économie urbaine et de finances publiques locales à l’Université de Montréal, qui rappelle que nous sommes en année électorale dans la province. « Ça ne cible pas des gens qui en ont nécessairement besoin. »

Le professeur au Département de finance, assurance et immobilier de l’Université Laval François Des Rosiers se questionne quant à lui sur l’aspect rétroactif de la mesure. « Ceux qui avaient déjà acheté avaient les moyens de le faire, puisqu’ils ont déjà acheté. Est-ce que c’est vraiment nécessaire de leur rembourser [les droits de mutation] ? »

« Autodétruire » son rabais

Il est loin d’être certain que le remboursement de la « taxe de bienvenue » améliore l’accessibilité à la propriété. « Pour les premiers acheteurs, oui, c’est un coup de pouce, mais je ne pense pas que ça va renverser une décision entre acheter ou ne pas acheter », croit M. Meloche.

La dynamique de marché pourrait même faire que les premiers acheteurs « autodétruisent leur rabais », explique-t-il. C’est qu’en accordant un crédit de 5000 $, par exemple, l’acheteur se retrouve avec 5000 $ de plus, qu’il peut utiliser pour surenchérir afin de mettre la main sur une propriété. Ainsi, le crédit se traduirait plutôt par une hausse du prix d’achat, sans bénéfice net pour les acheteurs.

« C’est fait pour soulager les premiers acheteurs, mais ce faisant, ça stimule la demande, résume François Des Rosiers. Ça risque de faire augmenter les prix, mais je ne peux pas vous dire dans quelle mesure. »

Risquer de nuire aux autres

Les initiatives qui aident directement certains ménages — que ce soit en diminuant le coût d’achat ou en augmentant le revenu — sont susceptibles d’exercer une pression à la hausse sur les prix des logements pour tous les autres ménages, prévenait la semaine dernière la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Si on additionne le remboursement maximal des droits de mutation (5875 $) aux crédits provincial (1400 $) et fédéral (1169 $) pour l’achat d’une première habitation, l’aide totale potentielle s’élève à 8444 $, calcule le gouvernement du Québec. À cela s’ajoutent les avantages procurés par le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) et le régime d’accession à la propriété (RAP).

Or, « une hausse de la demande sans augmentation proportionnelle de l’offre fait croître les prix », notait la SCHL. C’est aussi ce que constate Marc Lefrançois, courtier immobilier chez Royal LePage : « Quand vous avez une offre qui est fixe, mais que vous stimulez la demande, il n’y a qu’une conclusion [possible], c’est l’augmentation des prix. »

Pour sa part, Jean-Philippe Meloche se montre plutôt rassurant. « Les premiers acheteurs, c’est un petit segment de marché dans l’ensemble de toutes les ventes qui se font sur le territoire, dit-il. Je suis pas mal convaincu qu’on n’aura pas un gros impact sur les prix du marché. »

Du côté de l’offre

Les mesures axées sur la demande « sont souvent privilégiées en raison de leur effet plus immédiat », expliquait la SCHL. Pour éviter qu’elles nuisent à l’abordabilité, il faut s’attaquer à l’offre de logements, écrivait la société d’État.

« Ce que ça prend, ce sont des mesures qui stimulent la production de logements », pense aussi François Des Rosiers. Il souligne que les gouvernements sont déjà en action sur ce front. Par exemple, « on est en train de stimuler la production en usine — avec tout ce qui est modulaire — pour la nouvelle construction ».

Mais les efforts ne s’arrêtent pas là. « On encourage l’automatisation dans la construction, on aide [à atténuer] les problèmes de rareté de main-d’œuvre », poursuit M. Des Rosiers. Des changements législatifs ont aussi permis aux municipalités d’adopter des normes pour favoriser la densification.

Toutes ces mesures commencent à porter leurs fruits, mais les améliorations sont à géométrie variable, selon Jean-Philippe Meloche. Plusieurs des logements disponibles sont trop chers et ne conviennent pas à des familles nombreuses. À ce sujet, M. Meloche « pense que les gouvernements devraient faire l’acquisition de bâtiments et de la gestion de stocks immobiliers à des fins sociales ».