Acheter un terrain puis faire construire sa maison reste un projet recherché dans le Penthièvre (Côtes-d’Armor).

Mais le raisonnement des acquéreurs a changé. Avec l’augmentation du coût de la construction, le terrain doit désormais s’inscrire dans un budget global défini à l’avance.

« Avant, les gens se disaient : je veux habiter ici, je vais acheter le terrain et construire », explique Ludovic Meheux, directeur de Nestenn Immobilier à Lamballe.

Aujourd’hui, la logique est différente : « Ils partent de leurs ressources. Mon projet est de tant, il me reste cette somme-là pour le terrain. »

Des terrains toujours recherchés

La demande reste régulière autour de Lamballe. L’agence a notamment commercialisé un lotissement de 12 terrains viabilisés à Landéhen. Neuf ont trouvé preneur en un an.

Le secteur de Lamballe reste particulièrement recherché, mais le foncier disponible dans le centre-ville est devenu rare.

Les acquéreurs se tournent donc vers les communes situées dans la couronne proche : Landéhen, Bréhand, Coëtmieux, Andel, Planguenoual ou encore Saint-Rieul.

La proximité de la RN12 constitue également un critère important pour les ménages qui doivent concilier plusieurs lieux de travail.

Pour autant, Ludovic Meheux ne constate « ni plus ni moins » de demandes qu’il y a deux ou trois ans. Les acquéreurs recherchent toujours des communes à taille humaine, mais réfléchissent davantage à la surface dont ils ont réellement besoin.

400 à 500 m2 pour une maison de plain-pied

Les clients de l’agence recherchent généralement des terrains de 400 à 500 m², notamment pour pouvoir construire une maison de plain-pied.

La densification modifie toutefois progressivement le paysage. « Aujourd’hui, on est sur une trentaine de maisons à l’hectare en moyenne », constate le professionnel.

À Landéhen, les terrains commercialisés par l’agence se situent par exemple entre 28 000 et 55 000 €. Mais il est difficile de donner un prix moyen au mètre carré valable pour l’ensemble du secteur.

« Il y a plein de paramètres à prendre en compte », souligne Ludovic Meheux : viabilisation, exposition, situation par rapport aux infrastructures, voisinage ou encore caractéristiques du terrain. Pour lui, « le prix s’argumente ».

Le terrain, une partie du budget

L’augmentation du coût de la construction a profondément changé les arbitrages. Selon le directeur de Nestenn, il est désormais difficile de construire pour moins de 2 000 € du m².

Les acquéreurs comparent donc davantage les solutions. Construire permet de choisir sa maison et de concevoir un logement adapté à ses besoins, mais le délai est nettement plus long.

Entre l’acquisition du terrain et la construction, il faut compter plusieurs mois avant de devenir propriétaire, puis environ un an de travaux. Ludovic Meheux évoque ainsi un projet pouvant s’étaler sur près de 24 mois, en intégrant les différentes étapes.

À l’inverse, l’achat d’une maison déjà construite permet de s’installer beaucoup plus rapidement. Les frais de notaire doivent également être intégrés dans le calcul.

Primo-accédants et acquéreurs plus expérimentés

Les clients des terrains à bâtir sont aujourd’hui assez partagés entre primo-accédants et acquéreurs plus expérimentés.

Les retraités peuvent également être intéressés, notamment lorsqu’ils souhaitent se rapprocher d’un bourg et de ses commerces accessibles à pied.

À Landéhen, l’agence observe ainsi un panel assez large d’acquéreurs, y compris des investisseurs qui s’intéressent à la construction locative.

Les clients viennent majoritairement du secteur. Certains couples cherchent notamment une commune permettant de constituer un point de rassemblement entre leurs deux lieux de travail.

Le foncier constructible se raréfie

Pour Ludovic Meheux, il est devenu plus difficile de trouver du foncier constructible qu’il y a dix ans. Les évolutions des documents d’urbanisme et la volonté de préserver les terres agricoles réduisent les possibilités.

La logique du ZAN, zéro artificialisation nette, pousse notamment à davantage de densification et à combler les « dents creuses » dans les communes plutôt qu’à étendre systématiquement l’urbanisation.

Les grandes parcelles deviennent aussi plus complexes à entretenir pour certains propriétaires. Les professionnels constatent ainsi davantage de réflexions autour de la division parcellaire et de l’optimisation du foncier.

Mais une division ne s’improvise pas. Le nombre de sorties, les possibilités de raccordement, la pente ou encore l’environnement du terrain doivent être étudiés.

Coûts et contraintes 

Avant de signer, plusieurs éléments doivent être vérifiés. Le terrain peut être constructible, mais cela ne signifie pas nécessairement que tous les projets y sont réalisables.

L’assainissement individuel, par exemple, est devenu une contrainte beaucoup plus fréquente. Les caractéristiques du sol doivent également être prises en compte, notamment dans les secteurs concernés par le risque lié aux argiles.

La viabilisation, les raccordements, l’étude de sol, le terrassement ou encore l’assainissement peuvent aussi peser sur le budget final.

Il n’y a rien, il faut tout imaginer et appréhender.

D’où l’importance, selon lui, de bien se renseigner auprès de la mairie et de l’agglomération sur le zonage et les possibilités de construction avant de s’engager.

« Partir du projet du client »

Pour le directeur de Nestenn, il n’existe finalement pas de terrain idéal dans l’absolu. Tout dépend du projet de l’acquéreur.

Un petit terrain peut convenir à une maison compacte, tandis qu’une parcelle plus importante peut permettre davantage de possibilités. Pour un investisseur, la réflexion sera encore différente, avec la rentabilité comme critère essentiel.

Son conseil aux personnes qui trouvent un terrain correspondant à leurs attentes : « Venir nous voir pour discuter de son projet. » 

L’agence peut ensuite mettre l’acquéreur en relation avec des constructeurs et l’aider à prendre en compte les différentes contraintes.

Une manière de vérifier que le terrain convoité correspond réellement à la maison imaginée, avant de s’engager dans un projet qui peut durer près de deux ans.

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