Des pannes d'eau chaude qui s'éternisent, des ascenseurs hors service, des infestations d'insectes et d'autres problèmes d'entretien qui persistent pendant des semaines. Alors que plusieurs locataires de London ont récemment dénoncé l'état de leur immeuble, une question se pose : à partir de quel moment les autorités municipales interviennent-elles pour faire respecter les normes immobilières?

Au cours des dernières semaines, plusieurs immeubles de London ont fait les manchettes. Sur la promenade Kipps, des résidents disent avoir été privés d'eau chaude pendant près de trois semaines, les obligeant à faire bouillir de l'eau pour se laver et faire la vaisselle. Dans un immeuble de London Middlesex Community Housing, une panne d'ascenseur a empêché certains occupants d'accéder à leur logement pendant plus de 24 heures. Une résidente atteinte de fibrose pulmonaire a même dû passer la nuit à l'hôpital, car ne pouvait accéder à son réservoir d'oxygène situé dans son appartement. Ces situations s'ajoutent à d'autres plaintes liées notamment à des infestations d'insectes et à des réparations qui tardent à être effectuées.

Pour Jordan Smith, président de la section East Adelaide de l'organisme de défense des locataires Association of Community Organizations for Reform Now (ACORN) London, les récents dossiers ne sont pas des cas isolés. Ils témoignent plutôt d'une réalité plus large.

Comment fonctionne l'application des normes immobilières?

L'intervention municipale ne commence pas dès qu'un problème est constaté. Les locataires sont d'abord invités à en informer leur propriétaire ou le gestionnaire de l'immeuble et à documenter la situation. Si le problème persiste, ils peuvent ensuite soumettre une demande de service à la Ville, explique Amanda Pfeffer, directrice de la conformité municipale pour la Ville de London.

Une fois la demande reçue, les employés évaluent la situation et peuvent communiquer avec le propriétaire, effectuer une inspection ou exiger des correctifs lorsqu'une infraction au règlement est constatée.

Selon Mme Pfeffer, la priorité est d'obtenir que le propriétaire se conforme au règlement. Le délai accordé dépend de la nature du problème, de ses répercussions sur les résidents et des travaux requis. Les dossiers touchant les services essentiels, la santé ou la sécurité sont traités en priorité.

Si un propriétaire ne se conforme pas aux exigences municipales, la Ville peut ensuite intensifier son intervention en émettant des ordonnances, des pénalités administratives ou des accusations.

Mme Pfeffer précise toutefois que certains dossiers relèvent d'autres organismes, comme l’Office des normes techniques et de la sécurité ou le Bureau de santé publique de Middlesex-London, avec lesquels la Ville collabore au besoin.

Une panne d'ascenseur de plus de 24 heures au 202, rue McNay, a empêché certains résidents d'accéder à leur logement, dont des personnes âgées et des locataires ayant des problèmes de mobilité. (Photo d’archives)

Photo : Radio-Canada / Andrew Lupton

Dans le dossier de la panne d'eau chaude à l'immeuble de la promenade Kipps, la Ville avait d'ailleurs indiqué que les agents de conformité municipale avaient reçu des plaintes et travaillaient avec le gestionnaire de l'immeuble afin de rétablir ce service essentiel.

Des limites dénoncées par les locataires

Pour Jordan Smith, président de la section East Adelaide d'ACORN London, le principal problème réside dans le fait que le système repose sur les plaintes des locataires. Selon lui, lorsque ceux-ci finissent par communiquer avec la Ville après avoir tenté de régler la situation avec leur propriétaire, ce dernier est généralement informé de la plainte avant l'arrivée des inspecteurs municipaux.

Les propriétaires ont toutes les occasions de corriger le problème avant que les agents municipaux arrivent. Mais ces réparations sont souvent superficielles et aggravent les problèmes à long terme.

Selon M. Smith, ces interventions permettent parfois de satisfaire aux exigences minimales sans éliminer la source du problème. Il cite l'exemple d'un plafond qui fuit : certains propriétaires reboucheraient les dommages visibles plutôt que de réparer l'infiltration, ce qui favoriserait ensuite l'apparition de moisissures. Il affirme que le même phénomène s'observe avec des fissures ou des infestations de vermine.

Des locataires du 756, promenade Kipps ont été privés d'eau chaude pendant près de trois semaines, sans échéancier clair quant au rétablissement du service. (Photo d’archives)

Photo : Radio-Canada / Jack Sutton

La Ville soutient toutefois que son approche privilégie d'abord une mise en conformité volontaire et que les mesures d'application sont renforcées lorsqu'un propriétaire ne corrige pas les infractions constatées.

ACORN propose un modèle inspiré de Toronto

ACORN propose de s'inspirer du programme torontois RentSafeTO en mettant sur pied un programme d'enregistrement des propriétaires accompagné d'un système d'inspections proactives. L'objectif serait de remplacer l'approche actuelle, qui repose principalement sur les plaintes des locataires, par des inspections effectuées de façon préventive dans les immeubles locatifs.

Selon M. Smith, un tel programme pourrait être financé par des frais exigés aux propriétaires pour chacun de leurs logements, plutôt que par les contribuables. Il soutient qu'un tel modèle créerait une véritable base de responsabilisation des propriétaires.

À ce stade, la Ville de London n'a toutefois pas indiqué qu'elle envisageait d'adopter un modèle semblable à celui de Toronto. Elle rappelle plutôt que son approche vise d'abord à obtenir la collaboration des propriétaires avant de recourir, au besoin, à des mesures d'application.