Avec l’explosion du coût de l’immobilier, les minimaisons apparaissent comme une option attrayante pour accéder à la propriété. Plus compactes et moins coûteuses, elles riment aussi avec un mode de vie axé sur la simplicité volontaire. Au Québec, de plus en plus de municipalités se montrent ouvertes à ce type d’habitation, mais les difficultés demeurent nombreuses pour les citoyens qui en rêvent.

Les minimaisons ont eu un second souffle en 2024, quand Québec a adopté le projet de loi 31 permettant aux municipalités d’autoriser par règlement les unités d’habitation accessoires (UHA) sans devoir modifier leur schéma d’aménagement. Ces petites habitations peuvent notamment être aménagées dans la cour de propriétés existantes.

Céline Pilote, qui habite Verchères, a sauté sur l’occasion et a entrepris de transformer en minimaison le garage inutilisé de sa propriété. Mais son projet n’était pas aussi simple à réaliser qu’il y paraissait. D’une part, le garage était situé à l’avant de sa maison, et non dans la cour, et ses dimensions étaient plus petites que celles autorisées par la réglementation. « À la Ville, ils m’ont dit que ça ne fonctionnerait pas. Mais moi, je me suis dit que non, ça ne finirait pas là. »

Chaque mois, elle s’est présentée à l’assemblée du conseil municipal pour interpeller les élus, relate-t-elle. Le projet a finalement été accepté et le règlement, modifié. « Grâce à moi, les maisons peuvent être plus petites et être devant la résidence principale », dit-elle. Son garage est devenu une coquette maisonnette de 130 mètres carrés (m²) sur deux étages offerte en location.

À Gatineau, Mathieu Delorme a pour sa part décidé de transformer le silo à grains qui se trouvait sur son terrain en minimaison multigénérationnelle. La transformation est maintenant terminée et l’ancien silo abrite désormais une minimaison comportant trois étages de 40 m² chacun.

« Ça m’a pris cinq ans. Ce qui a été le plus long et le plus frustrant a été d’obtenir les approbations de la Ville de Gatineau. En plus, c’était compliqué parce que c’est patrimonial. Et ça a coûté plus cher que prévu », admet-il.

Dans les villes où les terrains à développer sont plus rares, les UHA favorisent une « densification douce ». Des villes comme Québec, Laval et Longueuil y ont d’ailleurs adhéré.

Des quartiers de minimaisons

Les minimaisons prennent plusieurs formes : sur roues, pieux, dalles ou fondations. Et elles se déclinent en plusieurs catégories, allant de la micromaison, de moins de 30 m², en passant par la minimaison de 90 à 180 m² jusqu’à la petite maison de 180 à 305 m².

Dans plusieurs villes québécoises, des projets de quartiers de minimaisons sont en planification, dont le Petit Quartier, à Sherbrooke, ou ceux de Weedon et de Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson.

Désireuse de faciliter l’accès à la propriété dans sa municipalité, Baie-Saint-Paul a même procédé, en mars dernier, au tirage de deux minimaisons mises en vente au coût de 155 000 $, terrain de 120 m² compris. Construites par des élèves en formation en charpenterie-menuiserie, les deux habitations d’une superficie de près de 160 m² ont été installées sur la rue Alfred-Morin, dans le périmètre urbain de Baie-Saint-Paul. Le concours était assorti de différentes règles, dont l’obligation d’en faire sa résidence principale et l’interdiction de la mettre en location.

Le projet vise aussi à répondre à la pénurie de logements, avait expliqué le maire Michaël Pilote en octobre dernier. Mais c’était sans compter sur un obstacle inattendu : l’institution financière hésite à accorder des prêts hypothécaires pour ces minimaisons en raison de l’absence de la Garantie de construction résidentielle, révélait le mois dernier Le Charlevoisien.

Michaël Pilote n’a pas voulu commenter le dossier tant que cette difficulté n’est pas réglée. Mais cette situation n’est que l’un des pépins avec lesquels sont aux prises les amateurs des minimaisons qui peinent à trouver des municipalités autorisant des habitations miniatures.

La municipalité de Saint-Urbain s’y est mise aussi. Un terrain municipal divisé en lots a été cédé à l’entreprise Construction Rosaire Guay et, à terme, 21 minimaisons sur fondations y verront voir le jour. Pour l’instant, sept sont habitées. « On s’est engagé avec la municipalité à vendre les terrains au même prix. Donc, on ne se prend pas de profit sur les terrains », indique Vincent Beaulieu, chargé de projet chez Construction Rosaire Guay.

Ces maisons proposent une superficie de 145 m², mais l’acheteur peut y ajouter un sous-sol habitable pour doubler l’espace. Les plus petites maisons sont vendues à 220 000 $, un prix que Vincent Beaulieu considère comme intéressant dans le contexte de l’accès difficile à la propriété. « De nos jours, une maison clés en main pour 220 000 $, c’est difficile à avoir », dit-il.

Vivre avec moins

Une minimaison est-elle vraiment plus économique qu’une maison conventionnelle ? « Il y a toujours l’idée romantique que ça coûte moins cher parce que c’est plus petit. Ce n’est pas automatique », estime Guillaume Lessard, professeur invité à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal, qui s’intéresse au phénomène des minimaisons depuis plus de 15 ans. « Il n’y a rien qui coûte plus cher qu’une maison unifamiliale, qu’elle soit petite ou grande, juste en raison du coût des terrains. Et avec les minimaisons, on n’a pas beaucoup de gains d’échelle. » Dans ce contexte, l’avantage des UHA, c’est qu’on peut s’éviter le coût d’acquisition du terrain, souligne-t-il.

Vincent Beaulieu abonde dans le même sens. « Quand on est dans la minimaison conforme au Code du bâtiment, qu’on fasse une maison de [6 par 9 mètres] ou de [3,5 par 12], c’est le même prix pour la cuisine, la salle de bain et l’électricité. À un certain moment, même si on réduit les [mètres] carrés, il n’y a plus beaucoup de répercussions sur les prix parce qu’on coupe dans le moins dispendieux, comme les revêtements de plancher, les dalles et la toiture. »

Est-elle plus écologique ? « Ça repose beaucoup sur l’idée que, quand on demeure dans une minimaison, on consomme moins. Mais c’est une question de comportements », avance Guillaume Lessard. Les propriétaires de minimaisons paient moins pour l’hypothèque, mais certains voyagent davantage ou utilisent deux voitures, car leur minimaison est située loin des grands centres, explique-t-il.

Entrepreneur en construction, Dominic Frappier a réalisé plusieurs projets d’UHA dans les dernières années. Il estime que le Québec demeure un endroit « hyperréglementé » dans bien des domaines, dont celui de l’habitation.

Il est cependant convaincu que la minimaison répond aux difficultés de l’accès à la propriété et permet de réduire son empreinte environnementale. Il envisage lui-même de déménager dans une minimaison qu’il installera sur un terrain déjà bâti quand ses enfants seront grands. Il y voit une utilisation « plus intelligente » des ressources. « C’est sûr que c’est quelque chose qu’on a de la misère à envisager dans notre société moderne de surconsommation. »