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Dette, divorce, donation, succession, prêt relais… le crédit hypothécaire finance ce que les banques ne financent pas. La valeur du bien mis en hypothèque et les revenus de l’emprunteur comptent autant l’un que l’autre. Les demandes ont explosé pour ce type de prêt sur le 2e trimestre 2026, selon le baromètre de PraxiFinance, société qui distribue des solutions de financement pour les propriétaires.
Un prêt garanti par un bien immobilier
Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par un bien immobilier dont l’emprunteur reste pleinement propriétaire. « Il permet de transformer la valeur d’un patrimoine immobilier en liquidités », explique PraxiFinance. Au Royaume-Uni, en Espagne, aux Pays-Bas ou en Europe du Nord, mobiliser la valeur de sa pierre est une pratique courante. Cela est moins répandu en France.
Concrètement, le bien est apporté en garantie par une inscription hypothécaire prise chez le notaire, mais il n’est ni vendu, ni occupé par le prêteur : le propriétaire continue d’y vivre, de le louer et de le transmettre. « Le prêt se rembourse ensuite comme un crédit classique ou en une seule fois le jour d’une vente », indique PraxiFinance, ou encore lors de la succession.
Une échéance de prêt jusqu’à 95 ans
Dans le cadre d’un crédit hypothécaire, c’est la valeur du bien qui structure le financement, dans le respect de la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Sa durée est longue et flexible : in fine jusqu’à 15 ans (seuls les intérêts sont remboursés tous les mois ; le capital à l’échéance ou par anticipation) ou amortissable jusqu’à 30 ans (une part de capital et une part d’intérêts sont remboursés chaque mois), avec une échéance de prêt pouvant aller jusqu’à 95 ans.
Il est mobilisable sur 70 % de la valeur du bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif. Le taux du crédit tourne autour de 6 %. Il n’y a pas d’assurance emprunteur à souscrire, et il est sans questionnaire de santé à remplir.
Le profil-type éligible
Selon PraxiFinance, trois conditions résument l’essentiel pour être éligible à un crédit hypothécaire : disposer d’un bien de valeur suffisante (300 000 € minimum), avoir un besoin raisonnable au regard de cette valeur (emprunter de 100 000 € jusqu’à 70 % de la valeur du bien pour obtenir de la trésorerie) et posséder des revenus suffisants (au moins égaux à trois fois le montant de la mensualité du prêt sollicité).
Des demandes en hausse de 180 %
Le nombre de demandes reçues par PraxiFinance pour un crédit hypothécaire est passé d’une moyenne de 1 500 par mois en 2025 à une moyenne de 4 200 par mois en 2026 (sur les quatre derniers mois), soit une progression de + 180 % (près de trois fois plus).
Avec la remontée des taux de crédit et le durcissement des critères d’octroi des prêts (plafond d’endettement maximal à 35 %, etc.), les refus se multiplient, y compris pour des propriétaires solvables mais mécaniquement écartés du crédit classique. « La quasi-totalité de ces demandeurs a d’abord essuyé un refus de sa banque, non par insolvabilité, mais parce que leur besoin ne rentre dans aucune case du crédit classique », affirme PraxiFinance.
Il s’agit de propriétaires âgés de 48 à 95 ans, souvent aisés sur le papier mais à court de liquidités disponibles, dont le patrimoine est immobilisé dans la pierre.
Là où l’immobilier a le plus de valeur
Paris et l’Île-de-France représentent à eux seuls près des deux tiers des dossiers. Cette concentration s’explique par la valeur des biens dans cette région, un appartement même modeste dépasse largement le seuil de 300 000 €, et l’écart entre un patrimoine élevé et des revenus parfois contraints y est le plus marqué.
Les Alpes-Maritimes, le Rhône, la Gironde et la Haute-Savoie confirment la même logique : là où la pierre vaut cher, elle devient un levier de financement naturel pour ceux qui ne veulent pas la vendre. Par exemple, les demandes de crédit hypothécaire ont bondi de 210 % en Haute-Savoie, et Annecy s’impose comme la championne du département, concentrant 24 % des dossiers.
Règlement de frais de succession, d’une soulte de divorce…
Demande pour de la trésorerie de confort et familiale (à 31 %, selon le baromètre), refinancement de crédits devenus trop chers (à 22 %), paiement de dettes fiscales (16 %), règlement de frais de succession (13 %), règlement d’une soulte de divorce ou d’une prestation compensatoire (10 %), prêt relais in fine jusqu’à 15 ans (8 %)… le crédit hypothécaire permet de financer de nombreuses situations.
Le point commun de ces six motifs : un besoin ponctuel pour lequel la banque exige soit une vente, soit un crédit classique devenu inaccessible.
Pas de crédit hypothécaire si l’on est fiché à la Banque de France
Si l’on est inscrit au fichier des incidents de remboursement de la Banque de France (FICP), aucun crédit hypothécaire n’est possible tant que le fichage est actif. La seule solution pendant la période de fichage est la vente à réméré, un dispositif distinct qui permet de lever la difficulté avant d’envisager, plus tard, un financement classique.
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