Jouez hautbois, résonnez musettes! La France a un budget pour 2026. Ce projet de loi de finances ne satisfait personne et il ne pouvait en être autrement: c'est à cette seule condition qu'il pouvait être adopté! Chacun des partis qui ont refusé de voter une motion de censure devait y trouver assez de dispositions le satisfaisant pour lui faire accepter celles qui ne lui plaisaient pas.

La contrepartie de ces marchandages est un résultat peu glorieux, avec un déficit public qui devrait encore atteindre 5% du produit intérieur brut (PIB) et une dette publique qui devrait s'élever à 118,2% du PIB à la fin de l'année 2026. En résumé, on n'a fait que reporter à plus tard les décisions les plus difficiles et la préparation du budget 2027 qui commence dès maintenant risque d'être laborieuse.

Un nouveau plan «Relance logement»

Il est à espérer que le gouvernement va trouver maintenant le temps de faire son travail: gouverner. Parmi les dossiers sur lesquels il semble décidé à avancer le plus vite figure le logement, si l'on en juge les mesures annoncées le 23 janvier par le Premier ministre Sébastien Lecornu dans le cadre du lancement d'un plan «Relance logement». Après des années d'immobilité, voire même de mesures prises à l'encontre du logement social, il est plus que temps d'agir, ainsi que le rappelle le rapport sur l'état du mal-logement, publié lundi 2 février par la Fondation pour le logement des défavorisés (l'ancienne Fondation Abbé Pierre qui avait choisi de changer de nom en janvier 2025 pour des raisons bien compréhensibles).

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Ce rapport de 354 pages [PDF] va en effet beaucoup plus loin que le nom de la fondation ne peut le laisser croire. Les difficultés des plus défavorisés (350.000 personnes sans domicile selon les estimations actuelles, 590.000 hébergées chez des tiers hors parents en 2020, 2,8 millions de ménages en attente d'un logement social en 2025) ne sont en effet que la partie la plus visible d'un problème qui touche une grande partie des ménages, avec des logements trop chers pour leurs revenus ou trop petits, ou mal isolés, ou trop éloignés de leur lieu de travail…

La France n'est pas un cas isolé

Ce problème, il faut le souligner, n'est pas spécifiquement français. Pratiquement tous les pays développés y sont confrontés. Aux États-Unis, un État aussi prospère que la Californie voit la population peiner face à la hausse des loyers et du prix des maisons. À New York, le nouveau maire Zohran Mamdani avait placé le logement au cœur de sa campagne électorale.

Au Canada, en novembre 2025, on a vu les élections municipales de Montréal se jouer en partie sur le problème des personnes sans domicile fixe (SDF) qui cherchent des abris de fortune au centre-ville. En Europe, en septembre dernier, la Commission européenne est intervenue sur ce sujet qui en principe n'est pas de son ressort et a proposé un plan «pour des logements abordables».

Les chiffres sont effectivement inquiétants et justifient une action coordonnée avec des prix des logements en hausse de 60% depuis 2013 dans l'Union européenne (UE), des loyers en progression de 20% en moyenne, des logements sociaux qui ne représentent que 6% à 7% de l'ensemble du parc immobilier et des locations de courte durée qui ont progressé de 93% entre 2018 et 2024. L'objectif est de construire plus de 2 millions de logements par an, très exactement 650.000 de plus que les 1,6 million actuels, ce qui représente un investissement de l'ordre de 153 milliards d'euros par an. Parmi toutes les mesures proposées figure notamment la simplification des règles en matière d'aides d'État.

Net recul de la dépense publique pour le logement

L'État français se situe dans la moyenne des États européens par le niveau des aides publiques au logement sous forme de prestations sociales ou d'aide à la pierre, mais il faut souligner que la tendance est à un net recul depuis une quinzaine d'années: on est passé de 2,1%-2,2% du PIB dans les années 2009-2010 à 1,5% en 2024 selon les derniers rapports du Compte du logement disponibles, avec des chiffres relayés dans le rapport 2026 sur l'état du mal-logement en France de la Fondation pour le logement des défavorisés.

31e rapport sur l'état du mal-logement en France en 2026, Fondation pour le logement des défavorisés, février 2026.

Certes, en 2009, la France a connu sa pire récession depuis la Seconde Guerre mondiale avec un recul du PIB de 2,6% et donc le même effort exprimé en milliards d'euros a occupé proportionnellement une place plus importante dans le PIB à cette période. Mais le ralentissement est indéniable et s'est exprimé notamment par des ponctions sur les acteurs du logement social et les multiples revirements dans la politique de distribution de MaPrimeRénov'.

Si l'on veut être parfaitement objectif, il faut reconnaître que tout n'est pas noir dans le bilan des dernières années. Beaucoup a été fait. La France (hors Mayotte) comptait un peu plus de 24 millions de logements en 1982, elle en comptait plus de 38,4 millions en 2025, soit une augmentation de l'ordre de 1,1% par an, plus forte que l'augmentation de la population.

Mais les modes de vie ont changé (les couples se forment plus tard, les séparations sont plus nombreuses, il y a davantage de personnes âgées seules). Pour loger le même nombre de personnes, il faut plus d'appartements que par le passé et les logements existants ne correspondent plus tout à fait à la demande d'aujourd'hui. De surcroît, le rythme de construction a ralenti: l'augmentation du nombre de logements est passée de 1,2% par an entre 2000 et 2009 à 0,9% par an depuis 2018.

Il en est de même pour les défauts de confort dans le parc de résidences principales. On parle beaucoup des logements indécents et des passoires thermiques, mais il est indéniable que la qualité des logements s'est améliorée. Quel que soit le critère retenu, tous les indicateurs vont dans le bon sens. Le problème est que ces progrès sont encore trop lents. Que les signes d'humidité sur certains murs soient simplement descendus de 20,7% des résidences principales en 2013 à 19,5% en 2020, que la proportion de logements trop difficiles ou trop coûteux à bien chauffer soit passée au cours de la même période de 16,4% à 13,4% n'est pas satisfaisant.

Un problème majeur: le prix

En plus des problèmes de quantité et de qualité des logements se pose celui des prix. Et celui-là concerne pratiquement tout le monde. Un chiffre le résume bien: c'est celui du taux d'effort, c'est-à-dire du rapport entre le montant des dépenses liées à l'habitation principale et les revenus des ménages. Ce taux d'effort était de 16,1% en 2001, de 16,7% en 2006, de 18,3% en 2013 et de 20,5% en 2022.

Cette moyenne en nette hausse dissimule de surcroît d'importantes disparités. Les personnes qui s'en sortent le mieux sont très nettement les propriétaires qui ont fini de rembourser leur emprunt immobilier. Leur taux d'effort s'établit en moyenne à 10,1%. À l'opposé, l'effort est quasiment insupportable pour les locataires du secteur libre qui appartiennent au quart des ménages ayant les revenus les plus faibles: leurs frais de logement représentent 44,7% de leur revenu disponible! Et les titulaires de bas revenus qui ont la chance d'être locataires du secteur social dépensent tout de même 29,1% de leurs revenus pour leur logement.

Dans les problèmes de pouvoir d'achat qui apparaissent dans la plupart des sondages au premier rang des préoccupations des Français, la rapidité de la hausse du coût du logement joue un rôle plus important que la faiblesse de la hausse des salaires.

La recherche de formules innovantes

À l'évidence, il faut produire plus de logements. Mais pour cela, il faut des terrains, qui sont très chers dans les zones dites «tendues», là où le logement est le plus rare. Cela explique la recherche de formules innovantes, comme celle du bail réel solidaire, qui permet d'accéder à la propriété du logement tandis que le terrain reste la propriété d'une société foncière, ce qui diminue fortement la note.

Il y a aussi la formule Bimby (de l'anglais «build in my backyard», «construire dans mon jardin») dans les zones pavillonnaires, qui consiste à densifier l'immobilier et à mettre deux constructions sur un terrain où il n'y en avait qu'une. On peut aussi transformer des immeubles de bureaux en immeubles d'habitation, bien que ce changement ne soit pas aussi simple que ne le prétendent les partisans de la formule «il n'y a qu'à…».

Il faut aussi chercher du côté des logements vacants, qui représenteraient 7,7% du total des logements en France, et plus encore dans l'ensemble de l'UE, la Commission européenne parlant de 20% de logements inoccupés. Mais on se fait souvent des illusions sur les possibilités qu'offre cette formule: toute la question est de savoir pourquoi ces logements sont vacants. Les causes peuvent être multiples.

Il peut s'agir simplement de biens qui sont en vente ou à la recherche de nouveaux locataires. Si cette vacance est de courte durée, elle s'intègre normalement dans le fonctionnement du marché. Mais il y a des cas plus compliqués comme les départs en maison de retraite ou en attente de la résolution d'un problème de succession. Il y a enfin des logements en trop mauvais état pour être habités ou situés dans des zones où la demande est faible. Dans ce domaine, il n'y a pas une moyen d'action unique auquel on peut recourir dans tous les cas.

La question des résidences secondaires et des logements occasionnels est de plus en plus au cœur de la réflexion des maires. C'est un gros problème, avec 9,8% du parc de logements, selon les chiffres de l'Insee en 2025 au niveau national, et des pointes à plus de 50% dans certaines zones touristiques où les habitants à l'année n'arrivent plus à se loger. Paris, par exemple, compterait 128.000 logements vacants (ce qui est peu par rapport à la moyenne nationale, mais beaucoup dans une situation de réelle pénurie) et 134.000 résidences secondaires, selon les chiffres établis en 2020.

Mais il y a des cas où l'extension du parc de logements nécessite que l'on artificialise de nouveaux terrains et cela pose un problème de préservation de l'environnement. De ce point de vue, on peut se réjouir de la baisse de la natalité: une population qui stagne ou qui décline sera moins destructrice de l'environnement…

Mais cette inversion de la courbe démographique pose d'autres problèmes en matière de croissance ou de rapports entre population active et inactifs. Il n'y a pas de solution miracle! En revanche, il faut bien voir que l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) vise dans un premier temps à simplement ralentir l'artificialisation des sols, non pas à l'arrêter brutalement et stupidement. Il appartient aux élus locaux de définir au cas par cas une stratégie d'occupation des sols.

Quelles priorités pour demain?

Au total, la question du logement est certes une question budgétaire, mais elle demande aussi une vue d'ensemble du problème avec le recours à divers instruments et un partage des responsabilités entre le niveau national et le niveau local. Trop souvent dans le passé, les gouvernements se sont montré trop soucieux d'encourager l'accession à la propriété, comme si c'était l'alpha et l'oméga d'une politique du logement. On voit bien l'intérêt politique de telles mesures: les propriétaires sont censés représenter une clientèle électorale peu tentée par les aventures. Mais, notamment pour la population plus jeune et potentiellement mobile pour des raisons professionnelles, un marché locatif actif est indispensable.

Que nous préparent le Premier ministre Sébastien Lecornu et Vincent Jeanbrun, le ministre du Logement? Ce dernier a donné son nom à un nouveau dispositif fiscal en faveur de la construction de logements destinés à la location. L'histoire récente est jalonnée de nombreux dispositifs de ce genre (Méhaignerie, Quilès, Périssol, Besson, Pinel, etc. et peut-être en avons-nous oublié), qui n'ont jamais été jugés pleinement satisfaisants, avec un coût élevé pour des résultats mitigés.

Mais vu l'ampleur des besoins et la faiblesse de la construction au cours des dernières années, il a été jugé indispensable de faire quelque chose et ce dispositif Jeanbrun, bien accueilli par les professionnels concernés, ne manque pas d'attraits. Il concerne uniquement l'investissement dans un logement locatif dans des immeubles collectifs, aussi bien neufs qu'anciens, à condition qu'y aient été effectués des travaux lourds représentant au moins 30% de la valeur du bien. Ce bien devra ensuite être loué pendant au moins neuf ans avec des plafonds de loyer (intermédiaire, social, très social). L'investisseur aura la possibilité de déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d'achat du bien et la totalité des charges liées à la location. Il n'y a là rien de très original, mais cela devrait fonctionner.

Un objectif ambitieux

L'objectif est ambitieux: il s'agit d'atteindre un rythme de 400.000 logements construits par an pour disposer de 2 millions de logements supplémentaires en 2030. Sur l'ensemble de l'année 2025, selon les dernières chiffres publiés, seulement 274.611 logements ont été mis en chantier, soit 21,3% de moins que la moyenne des cinq années précédentes.

Par ailleurs, le gouvernement a décidé de moins ponctionner les organismes qui gèrent les logements sociaux, afin de laisser à leur disposition 500 millions d'euros de plus. D'autres mesures devraient être annoncées prochainement, comme la simplification du droit de la construction et de l'urbanisme, l'accélération de la transformation de bureaux en logements, etc. Il est prévu également de donner plus de responsabilités aux élus locaux, ce qui peut être une très bonne chose, mais peut avoir aussi des effets négatifs.

Parmi les idées qui sont dans l'air actuellement, ainsi qu'on l'a vu dans une proposition de loi adoptée par le Sénat le 20 janvier, il s'agirait de donner aux maires la possibilité d'intégrer le logement intermédiaire destiné aux classes moyennes dans les quotas de production de logements sociaux imposés à des communes. Cela permettrait à des maires d'éviter de construire des logements réellement sociaux sur leurs communes… De même, il pourrait être question de donner plus de pouvoirs aux maires dans l'attribution des logements sociaux, ce qui pourrait prêter à des dérives.

En tout cas, une chose est sûre: le logement doit redevenir une priorité et cela aura un coût, au moment où les États européens sont déjà contraints d'augmenter d'autres dépenses, comme celles de la défense. Celles et ceux qui pensent que le budget 2027 pourrait permettre des baisses d'impôts ne doivent pas se faire trop d'illusions.