Quand l'avantage du "plus récent" s'efface

Pour expliquer ce "rattrapage", Renaud Grégoire évoque notamment l'avantage dont ont pu bénéficier certains biens de Saint-Pierre parce qu'ils étaient plus récents que des constructions comparables à Saint-Lambert. Or, le temps finit mécaniquement par gommer une partie de cet avantage. Un immeuble construit vingt ou trente ans après son voisin finit lui aussi par vieillir et l'avantage dont il bénéficiait initialement s'atténue.

Les attentes des acquéreurs ont également évolué. "Les besoins ne sont plus les mêmes", observe Renaud Grégoire. La grande villa sur une vaste parcelle reste un produit prestigieux et recherché. Mais elle implique aussi des mètres carrés à chauffer, une toiture et des façades à entretenir, un grand jardin à soigner et, souvent, d'importants investissements. "Les gens ont moins envie d'avoir 500 m² habitables avec un jardin de 30 ares." Sans compter que les grandes fortunes familiales se divisent au fil des générations, ce qui réduit le nombre d'acquéreurs susceptibles de rechercher de très grandes propriétés.

Autrement dit, les attributs qui contribuaient fortement à creuser l'écart entre les deux communes n'ont pas disparu, mais ils ne sont plus nécessairement valorisés de la même manière par tous les acquéreurs.

Saint-Lambert coche de plus en plus les mêmes cases

Dans le même temps, d'autres critères ont gagné en importance. Renaud Grégoire cite notamment la mobilité, la proximité des transports en commun et la facilité d'accès aux différents pôles de la capitale. Or, sur ces aspects, Saint-Lambert a de sérieux arguments à faire valoir.

"La proximité des services et des écoles attire beaucoup de familles", souligne Delphine De Valkeneer, échevine de l'Urbanisme à Woluwe-Saint-Lambert. Écoles, équipements sportifs, commerces, espaces verts, métro : la commune combine un environnement résidentiel avec les facilités de la ville. Un cocktail qui compte d'autant plus que les recherches immobilières se jouent souvent à une échelle très locale.

Julien Vanobberghen le constate quotidiennement dans ses agences : les familles raisonnent souvent à partir de leurs besoins concrets plutôt qu'en fonction des limites communales. Une recherche peut ainsi commencer par un rayon de 500 ou 600 mètres autour de l'école des enfants, avant d'être affinée selon le nombre de chambres, la présence d'un jardin ou d'un garage, l'architecture du bien et, évidemment, le budget.

Dans cette équation, Saint-Lambert peut donc se retrouver directement en concurrence avec Saint-Pierre. Stéphane Van den Hove voit d'ailleurs dans le rétrécissement de l'écart un mécanisme assez logique : lorsque deux communes voisines offrent des qualités proches mais que l'une reste moins chère, certains acquéreurs finissent par privilégier celle-ci.

Quand certains quartiers changent de catégorie

Mais le rattrapage de Saint-Lambert ne repose pas uniquement sur cet effet de report. Certains de ses quartiers ont eux-mêmes gagné en valeur. "Il y a vraiment différents micro-marchés", insiste Julien Vanobberghen. L'avenue de Broqueville, les avenues Lambeau, Marie-José et Robert Dalechamp ou les environs de Gribaumont possèdent chacun leur dynamique. Et certains secteurs attirent désormais des acquéreurs prêts à payer spécifiquement pour y vivre.

C'est particulièrement vrai aux Constellations, qui constituent pour l'agent immobilier "vraiment un micro-marché". Ici, ce sont l'architecture des maisons et l'environnement qui font la différence. L'évolution est d'autant plus intéressante lorsqu'on se penche sur l'histoire de ces quartiers. Delphine De Valkeneer rappelle que les maisons en briques rouges des Constellations avaient été conçues comme du logement moyen, tandis que le quartier voisin de Capricorne relevait, lui, du logement social. Une partie de ces maisons a depuis rejoint le marché privé.

Aujourd'hui, estime l'échevine, il faut compter au minimum autour de 500 000 euros pour une petite maison à Capricorne, malgré des performances énergétiques parfois médiocres. Les venelles, la verdure et le "côté village" du quartier sont devenus des arguments suffisamment puissants pour soutenir ces valeurs. L'exemple est révélateur : certains secteurs de Saint-Lambert qui n'étaient pas historiquement positionnés sur le haut du marché sont aujourd'hui recherchés pour eux-mêmes. La commune ne profite donc pas seulement de la hausse des prix de sa voisine, certains de ses quartiers ont acquis une valeur qu'ils n'avaient pas autrefois.

Deux communes de plus en plus mises en concurrence

C'est peut-être finalement là que se joue l'essentiel. Saint-Pierre conserve des segments immobiliers auxquels Saint-Lambert possède peu d'équivalents. Mais pour une partie beaucoup plus large du marché, les acquéreurs peuvent aujourd'hui mettre directement les deux communes en concurrence. Et lorsque les mêmes familles recherchent des écoles, de la verdure, des transports, des commerces et un environnement résidentiel de part et d'autre de la frontière, l'écart historique devient plus difficile à maintenir. Saint-Pierre reste plus chère, mais Saint-Lambert n'est manifestement plus aussi loin derrière…

Le prix de l'immobilier à Woluwe-Saint-Pierre et Woluwe-Saint-Lambert ©IPM Graphics