Un citoyen de Lévis dénonce le changement d’inscription de sa résidence au rôle d’évaluation foncière. La Municipalité considère désormais que sa demeure comporte deux logements au lieu d’un seul, une modification qui risque de lui coûter cher.

Jean-François Roy et sa conjointe ont acheté en 1980 une résidence située sur la rue Fraser, dans le Vieux-Lévis. Au moment d’en faire l’acquisition, la demeure comportait un logement à l’étage, mais celui-ci a par la suite été démantelé.

De 1980 à 1990, on a vécu avec un locataire à l’étage, mais en 1990, avec l’arrivée de mon quatrième garçon, on a commencé à manquer d’espace. J’ai donc fait une demande de permis auprès de la Ville de Lévis pour convertir l’immeuble en unifamiliale, raconte le Lévisien en entrevue à Radio-Canada.

Jean-François Roy conteste le changement d’inscription de sa résidence au rôle d’évaluation foncière.

Photo : Radio-Canada / Louis Gagné

Mais voilà que, depuis 2024, la Ville ne reconnaît plus le statut de résidence unifamiliale en raison de différents travaux réalisés au fil des ans. Ceux-ci incluent l’aménagement, il y a une quinzaine d’années, d’une cuisine à l’étage qui abritait autrefois un logement.

M. Roy affirme que cet ajout a été fait en prévision de travaux de longue durée prévus au rez-de-chaussée, où se trouve la cuisine principale. Il dit n’avoir jamais eu l’intention d’ajouter un logement à sa demeure.

Permis accordé

On avait spécifié, dans notre demande de permis, que le fait de construire une deuxième cuisine n'ajoutait pas un deuxième logement. C'était spécifié, c'était bien écrit noir sur blanc dans la demande de permis, et le permis nous fut accordé, se souvient Jean-François Roy.

Au cours des 36 dernières années, lui et sa famille ont utilisé la totalité de l’immeuble uniquement pour leur usage personnel et pour héberger, à l'occasion, des proches en visite. Ils n'ont jamais tenté de louer une partie de leur maison.

J'ai pris toutes les précautions pour que ça demeure une unifamiliale. Je ne fais jamais aucune sous-location.

Les autres modifications que M. Roy a apportées à sa résidence incluent l’installation d’une chaise monte-escalier électrique et d’une douche accessible en fauteuil roulant. Ces travaux ont été effectués il y a quelques années, au moment où sa conjointe, aujourd’hui décédée, est tombée malade.

Ce sont des changements mineurs qui n'auraient justifié en rien la modification du statut de ma résidence, fait valoir le retraité.

Au tournant des années 2010, M. Roy et son épouse ont fait aménager une cuisine à l’étage de leur résidence en prévision de travaux à réaliser au rez-de-chaussée, où se trouve la cuisine principale.

Photo : Radio-Canada

Pour que sa résidence soit à nouveau considérée comme une unité unifamiliale, M. Roy devrait démanteler la cuisine à l’étage.

Il lui faudrait également enlever des portes qu’il a fait installer, sur recommandation des pompiers et d’Hydro-Québec, au rez-de-chaussée et à l’étage afin de séparer le vestibule des espaces de vie, où on retrouve un foyer.

Lorsque le feu s'éteint graduellement, il y a moins de chaleur qui monte et, si les deux portes sont ouvertes, ça crée une tire d’air. Puis à un moment donné, j'ai eu une alerte de feu à cause de ça. Donc, là, le Service de sécurité incendie de la Ville de Lévis m'a dit : "ça prend absolument une deuxième porte en haut", rapporte le propriétaire.

Enjeu sécuritaire

Il ajoute qu’Hydro-Québec lui a formulé une recommandation similaire quand il s’est procuré un système de climatisation.

Ils m'ont donné la même exigence, à savoir que les étages soient séparés. Il ne fallait pas que l'air chaud [et] l'air froid puissent communiquer d'un étage à l'autre, explique M. Roy.

Jean-François Roy montre une des deux portes qu’il a fait installer pour séparer le vestibule des espaces de vie.

Photo : Radio-Canada

C’est sans compter que les deux portes permettent selon lui d’éviter que le radon présent au sous-sol se propage aux espaces de vie.

Ça me prend absolument ces deux portes-là [...] l'objectif n'étant pas de séparer les logements, mais de sécuriser ma propriété unifamiliale.

Depuis que sa résidence est considérée comme un duplex, M. Roy paie en double la taxe sur l'eau, la taxe sur les déchets ainsi que celle sur l’assainissement des eaux. Cela représente une dépense supplémentaire de 634 $ par année.

Impôt sur le gain en capital

C’est toutefois au moment où le Lévisien vendra sa maison que l’impact financier se fera le plus ressentir. M. Roy mentionne qu’en étant propriétaire d’un duplex, il devra payer de l’impôt sur la moitié du gain en capital réalisé lors de la vente, ce qui ne serait pas le cas s'il s'agissait d'une unifamiliale.

Acquise pour la somme de 70 000 $ en 1980, la résidence devrait se vendre aux alentours de 500 000 $, si ce n’est davantage. Jean-François Roy s’attend à devoir débourser près de 100 000 $ quand il vendra sa maison.

La valeur de la propriété inscrite au rôle triennal 2026-2028 s’élève à 546 500 $.

Photo : Radio-Canada / Louis Gagné

Il s’est adressé au Tribunal administratif du Québec dans l’espoir de forcer la Ville de Lévis à modifier l’inscription de sa résidence au rôle d’évaluation foncière, mais a été débouté. Le Tribunal considère que l’étage de sa demeure répond aux trois critères de ce qui définit un logement, soit :

1) la présence d'installations sanitaires, d'un espace pour dormir et d'un autre pour cuisiner et manger; 2) l'existence d'une entrée extérieure privée; et 3) un espace habitable séparé du reste du bâtiment par des cloisons ou des planchers.

Un droit acquis?

M. Roy a également tenté de se faire reconnaître un droit acquis pour conserver le statut de résidence unifamiliale, mais, là encore, le Tribunal ne lui a pas donné raison.

La notion de droits acquis n'existe tout simplement pas en matière d'évaluation municipale, a-t-il tranché dans une décision rendue le 3 décembre 2025.

Pour revenir au statut de résidence unifamiliale, M. Roy devrait notamment condamner cette chambre à coucher aménagée au sous-sol.

Photo : Radio-Canada

La Ville de Lévis dit s’en remettre à ce jugement pour maintenir l’inscription d’une unité de deux logements au rôle d’évaluation foncière.

En respect de ses obligations, la Ville a fait une inspection de maintien d'inventaire des immeubles sur son territoire [et] selon les critères établis dans la Loi sur la fiscalité municipale, l’immeuble en question est passé de 1 à 2 logements, souligne la Municipalité dans une déclaration écrite transmise à Radio-Canada.

Elle précise qu’elle n’émettra pas d’autres commentaires sur ce dossier.

Jean-François Roy n'entend pas se plier aux exigences de la Ville pour revenir au statut de maison unifamiliale.

À la rigueur, je pourrais enlever le poêle qui est en haut, encore que me paraît complètement saugrenu, cette affaire-là, mais je pourrais l'enlever si c'était juste ça qui était exigé. Mais les autres exigences : condamner ma porte de côté, enlever les deux portes [du vestibule] et tout ça, il n’est absolument pas question que je donne suite à ça et que j’acquiesce à leurs demandes, prévient le propriétaire.

M. Roy étudie les recours à sa disposition pour tenter d’amener la Ville de Lévis à désigner sa résidence comme une unité d’évaluation comportant un seul logement.