Vous êtes propriétaire? Si oui, il est fort probable que votre maison ait pris de la valeur rapidement au cours des dernières années en raison du boom immobilier. Il se peut aussi que cette hausse se soit répercutée sur votre avis d'imposition, communément appelé « compte de taxes » municipales. Pourquoi? L’évaluation foncière joue un rôle central dans ce calcul. On vous l'explique, en cinq questions.

1. Qu’est-ce que l’évaluation foncière?

L’évaluation foncière est en quelque sorte une photographie de la valeur réelle d’une propriété (son prix de vente le plus probable) sur le marché immobilier, à une date donnée.

Généralement, elle correspond à un moment précis, 18 mois avant l’entrée en vigueur d’un nouveau rôle d’évaluation.

Comme les propriétés ne sont pas transigées chaque année, on ne connaît pas les vrais prix, on les estime. On leur attribue une valeur marchande. C’est cette valeur qui est taxée, précise Jean-Philippe Meloche, professeur titulaire en économie urbaine et finances publiques locales à l’Université de Montréal.

Au Québec et au Canada, les municipalités répartissent la charge des impôts municipaux en fonction des propriétés. Cette répartition se fait en vertu de la Loi sur l’évaluation foncière, qui est en vigueur depuis 1972.

Plusieurs résidences ont connu une importante hausse de leur évaluation au cours des dernières années.

Photo : Radio-Canada / Antoine Proulx

Les villes ont l’obligation de mettre à jour leur rôle d’évaluation foncière tous les trois ans.

Elles déterminent ensuite le taux de taxation qui sera appliqué à la valeur totale des immeubles sur leur territoire, afin de générer des revenus nécessaires à leur fonctionnement et aux projets qu’elles souhaitent développer.

Ce sont de grosses masses d’argent qu’on va chercher, et si on augmente de 1 ou 2 %, ça fait une grosse différence sur le budget, indique M. Meloche.

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Si votre maison a pris de la valeur au cours des dernières années, cela pourrait affecter votre compte de taxes.

Photo : Radio-Canada / Gabriel Rochette-Bériau

2. Comment évalue-t-on une propriété résidentielle?

Plusieurs facteurs ont une influence sur la valeur de votre propriété résidentielle, dont son emplacement, les services offerts à proximité et le prix des transactions réalisées dans le voisinage.

Différents critères sont pris en compte : les dimensions, le nombre de pièces, les matériaux, les rénovations... À partir des transactions réelles, des paramètres sont mis en place pour estimer la valeur des maisons qui n’ont pas été vendues sur le marché.

Les propriétés résidentielles dont les occupants ont accès à plus de services, par exemple au centre-ville de Rivière-du-Loup, ont une plus grande valeur sur le marché.

Photo : Radio-Canada / Francois Gagnon

Ainsi, deux propriétés identiques situées dans le même secteur devraient avoir une valeur et une taxation municipale similaires. Toutefois, dans une même ville, la valeur des immeubles peut varier énormément.

C’est le cas à Montréal, par exemple, où deux propriétés identiques situées dans des quartiers différents ne donnent pas accès aux mêmes services, qu’elles se trouvent dans un secteur privilégié ou défavorisé.

On ne va pas valoriser la maison de la même manière, même si c’est exactement le même bâtiment. Si vous êtes à cinq minutes à pied d’un métro ou si vous êtes au bout de l'île et qu’il n’y a aucun transport en commun à proximité, la valeur de votre propriété ne sera pas la même.

M. Meloche estime que ce calcul est équitable, puisque les propriétaires qui ont accès à davantage de services à proximité paieront plus cher de taxes, mais ils en auront aussi plus pour leur argent.

Pour établir la valeur de votre maison au rôle d'évaluation, des paramètres sont mis en place à partir des transactions qui ont été réalisées sur le marché dans votre secteur.

Photo : Radio-Canada / François Gagnon

La vue sur l'eau, à Rimouski, ça va être potentiellement prisé. L'accès au centre-ville à pied, versus il faut que je prenne ma voiture pour me rendre... Ces choses-là vont venir doucement altérer les valeurs sur des propriétés qui vont être vues physiquement très égales, explique Jean-Philippe Meloche.

3. Pourquoi les augmentations sont-elles aussi importantes en peu de temps?

Le rôle d’évaluation foncière se veut un reflet du marché immobilier, et il est généralement renouvelé tous les trois ans. Ça suit exactement ce que le marché a connu dans les dernières années. Si le marché fait 10 % ou 15 % par an pendant 3 ans, on monte à 40 % sur 3 ans. Comme c’est mis à jour chaque trois ans, la marche est haute. Les gens prennent un coup de surprise, résume M. Meloche.

Il souligne que plusieurs personnes n’ont aucun intérêt pour la valeur financière de leur propriété, puisqu’elles envisagent d'y rester toute leur vie. De toute façon, c’est ce qu’ils vont laisser derrière quand ils vont mourir. Que ça [vaille] 1 million ou 200 000 $, ça n’a aucun effet bénéfique, selon elles. Par contre, le compte de taxes ne sera pas le même selon l’enrichissement.

4. Quel est l’effet de l’évaluation foncière sur votre compte de taxes municipales?

Si la valeur de votre propriété augmente de 30 % lors de l’entrée en vigueur du nouveau rôle d’évaluation, cela ne signifie pas pour autant que votre hausse de taxes municipales sera équivalente.

De façon générale, les municipalités ajustent les taux de taxation en fonction du nouveau rôle d’évaluation. Si on a besoin d’augmenter les taxes de 3 %, mais que le rôle d’évaluation augmente de 30 %, en réalité, on va baisser les taux de presque 30 % pour tout le monde. Celui dont la valeur de la maison a augmenté de 10 % va voir son compte de taxes baisser, explique le chercheur de l’Université de Montréal.

Chaque fois que le rôle d’évaluation est mis à jour, certains propriétaires voient leur compte de taxes baisser, alors que ceux qui possèdent une maison dont la valeur a augmenté plus que la moyenne paieront la différence. Ce qui est correct, dans le fond, parce qu'on suit l'enrichissement des ménages par rapport à leur propriété, dont la valeur des actifs a augmenté.

Le taux de taxes de base est ajusté à la baisse lorsque la valeur foncière augmente rapidement.

Photo : Radio-Canada / Gabriel Rochette-Bériau

En payant vos taxes municipales, vous contribuez à financer les infrastructures, les employés et les services présents sur le territoire de la municipalité ou de la ville où vous résidez.

5. Est-il possible de contester l’évaluation foncière?

Si vous souhaitez contester la valeur de votre propriété qui a été inscrite au rôle d’évaluation, vous devez d’abord vous informer auprès de votre municipalité afin pour obtenir des renseignements supplémentaires et des explications.

Entre 2018 et 2024, la valeur de cette maison de Trois-Pistoles est passée de 292 400 $ à 403 100 $, soit une hausse de plus de 110 000 $ en 6 ans. (Photo d'archives)

Photo : Radio-Canada

Après cette discussion, si vous êtes toujours en désaccord avec la nouvelle valeur de votre propriété, vous pouvez demander une révision pendant la première année suivant l'entrée en vigueur du nouveau rôle d’évaluation. Cette démarche s’accompagne de frais qui sont proportionnels à la valeur de votre propriété.

Un évaluateur doit vérifier les demandes de révision qui lui sont soumises et répondre par écrit au demandeur.

Les citoyens qui n’arrivent pas à s'entendre avec l’évaluateur de la Municipalité peuvent exercer un recours devant la section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec, 60 jours après l’envoi de la réponse de l’évaluateur.