Éléments fondateurs du contrat passé entre les associés, les statuts d’une SCI doivent être mûrement réfléchis et prévoir toutes les solutions à la volonté de départ d’un des membres.

Olivier Delahaye - Aujourd'hui à 15:45 - Temps de lecture :

La SCI familiale est en général constituée en vue de préserver un patrimoine et de le transmettre à ses proches. Photo Adobestock

La SCI familiale est en général constituée en vue de préserver un patrimoine et de le transmettre à ses proches. Photo Adobestock

L’un des atouts de la Société civile immobilière (SCI) est sa souplesse. Puisque son fonctionnement dépend des statuts établis et signés par tous les associés, il est possible d’y intégrer toutes les dispositions que l’on souhaite, y compris celles prévoyant la sortie d’un des associés. Encore faut-il prendre le temps de bien rédiger ce document, d’anticiper tous les scénarios et d’éviter les statuts types que l’on peut récupérer sur Internet.

Vendre ses parts

La vente de parts est communément intégrée aux statuts, car c’est effectivement la solution la plus courante. Deux cas se présentent : la vente à un autre associé, souvent librement consentie ; la vente à un tiers, qui doit faire l’objet d’un agrément de tous les associés.

Dans tous les cas, après avoir fixé le prix des parts, l’acte de cession doit être enregistré au service des impôts, nécessitant un droit d’enregistrement (généralement 2,5 % du prix de cession pour les cessions entre associés, ou 5 % pour les cessions à des tiers non-parents).

L’éventuelle plus-value obtenue est soumise à déclaration et imposée par le truchement du prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 36,2 %.

Donner ses parts

Autre formule : la donation. Si les statuts n’y prévoient pas de restriction, la donation est entièrement libre entre l’associé cédant et ses descendants. Elle peut porter sur l’entière propriété des parts ou sur leur démembrement entre usufruit et nue-propriété.

L’avantage de cette solution est son moindre coût fiscal (pas de plus-value), en particulier si elle peut donner lieu à un abattement familial pour éviter les droits de mutation. Elle nécessite tout de même l’intervention d’un notaire et fait l’objet d’une déclaration aux impôts.

Dissolution ou droit de retrait

Le départ d’un associé majoritaire est susceptible d’entraîner la dissolution de la SCI, ou bien ce sont tous les associés qui décident d’y mettre fin. La procédure implique une décision de dissolution, la désignation d’un liquidateur, la vente des biens, la répartition du solde et la déclaration de clôture. Assez longue et coûteuse, elle peut également entraîner l’imposition de la plus-value sur la vente des biens.

Enfin, le droit de retrait peut être admis dans les statuts. Il fait alors l’objet d’une simple demande, de l’évaluation des parts puis de leur remboursement par la SCI elle-même ou par les autres associés. Inconvénient : en cas de refus des associés, l’affaire doit être portée en justice.

Quel prix de cession ?

À la vente des parts, leur prix de cession est librement déterminé. Toutefois, il est communément admis le calcul suivant : valeur nette des actifs de la SCI (prix des biens moins les dettes) divisée par le nombre de parts constituant le capital.

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