Elle consiste à découper les anciens espaces d'hypermarchés pour accueillir plusieurs commerces. Plus de trente enseignes ont déjà ouvert leurs portes et environ 70 % des surfaces transformées sont accessibles. L'arrivée de HalfPrice dans six des sept centres, sur 17 000 m², doit encore compléter cette nouvelle offre.

Un bâtiment adapté à de nouveaux rythmes

Pour l'investisseur, cette redistribution répond à l'évolution des usages. "Le consommateur actuel manque de temps et recherche de l'efficacité. Le concept de l'hypermarché ne répondait plus à cette attente", estime Bram Thomas. Le modèle économique de ces très grandes surfaces était également devenu moins favorable, explique-t-il.

Mais il reste un patrimoine dont la localisation conserve, à ses yeux, tout son intérêt. "S'il y a une chose que Cora a bien faite dans le passé, c'est choisir l'emplacement de ses centres. C'était également un élément clé pour nous lorsque nous nous sommes intéressés aux Shopping Cora. Ces emplacements sont stratégiques, facilement accessibles, bien visibles depuis les autoroutes, avec, à chaque fois, des habitations à l'arrière du projet."

Les hypermarchés Cora ont évolué vers une forme plus diversifiée d'expérience shopping. ©Mitiska REIM

Et cette adaptation a un prix : Mitiska REIM annonce plus de 110 millions d'euros investis dans la transformation en 2026, hors montant de la transaction, non communiqué. D'autres dépenses suivront dans les deux années à venir. L'enjeu est de redonner une perspective à ces actifs en modifiant leur organisation et la répartition des commerces.

Du commerce aux lieux de vie

Au-delà des Cora, Pierre-Alexandre Billiet, CEO de Gondola, voit se dessiner une transformation plus large, à l'échelle de la Belgique. "Ce n'est plus uniquement ce qu'on achète, mais surtout comment on l'achète qui va avoir un grand impact. Les shopping centers sont intéressants parce qu'ils peuvent offrir différents types d'expériences. Pour les propriétaires, disposer de mètres carrés ne suffit donc plus. Il faut leur donner des fonctions capables de faire venir et revenir les visiteurs", analyse-t-il.

Les centres commerciaux doivent donc changer en même temps que les clients qu'ils doivent attirer. "On est de plus en plus dans le shopping à l'américaine. Ce ne sont plus uniquement des magasins, mais des espaces multifonctionnels. Cela a déjà été développé dans le passé, notamment en croisant du résidentiel et du commercial", poursuit-il. Le spécialiste évoque aussi des activités liées au sport, à la santé ou au médical. Les centres deviennent, selon ses termes, des "mini-écosystèmes".

Cette évolution élargit le travail des promoteurs. La diversité des occupants, les espaces communs et l'architecture participent à l'attractivité du lieu. Jardins, terrasses et espaces de détente contribuent à une expérience qui dépasse l'achat. Billiet regrette toutefois la place trop limitée de la culture. "Ce serait un énorme pas en avant : ne pas être uniquement dans cette société consumériste, faire en sorte que la culture reste un référentiel, et pas uniquement les marques et la consommation. Mais c'est un avis personnel", sourit-il.

Investir dans des espaces qui doivent changer

Mais cette ambition se heurte au temps long de l'immobilier. Permis, construction et amortissement des investissements s'accordent difficilement avec des attentes qui évoluent rapidement. "Même le shopping center devient un produit de consommation : il doit continuellement se réinventer. Cela représente des budgets énormes", souligne Pierre-Alexandre Billiet.

Selon lui, la rotation des enseignes s'accélère, ce qui impose de repenser la capacité des bâtiments à changer d'occupants et de configuration. "Avant, on pouvait amortir un investissement sur un certain nombre d'années. On est dans une forme de contresens, puisque même le dur devient éphémère. D'où l'importance de surfaces modulables et flexibles, mais aussi la progression des magasins éphémères", estime-t-il.

Les hypermarchés Cora ont évolué vers une forme plus diversifiée d'expérience shopping. ©� 2026 Fotografie An Nelissen, all rights reserved.

Le défi ne consiste donc pas seulement à financer une rénovation spectaculaire. Il faut prévoir les suivantes. "Les shopping centers réalisent des investissements de centaines de millions d'euros qui, parfois, sont déjà totalement vétustes quelques années plus tard. C'est un peu leur contradiction interne." Pour les promoteurs, l'avenir se jouera aussi dans cette capacité à construire des lieux durables, tout en permettant à leurs usages de se renouveler.