Peut-on vivre dans un logement sans jamais pouvoir regarder directement dehors ? La question, pour le moins insolite, s’est retrouvée devant la justice administrative à Paris. Au cœur du litige : un appartement de seulement 12 m², situé au sixième étage d’un immeuble de la rue de Lille, dans le très chic 7e arrondissement de la capitale.

Le logement possède bien deux fenêtres mais celles-ci ont une particularité : elles se trouvent à plusieurs mètres de haut. Autrement dit, impossible pour son occupant de profiter d’une vue sur la rue, les immeubles voisins ou même le ciel à hauteur des yeux.

Cette configuration avait notamment conduit la préfecture à interdire l’utilisation du local à des fins d’habitation. La propriétaire entendait pouvoir continuer à utiliser son bien à des fins d’habitation. En 2023, le logement était déjà occupé par une femme, que la préfecture avait ordonné de reloger. Mais, dans un arrêt rendu le 14 octobre 2026, la cour administrative d’appel de Paris a partiellement donné raison à sa propriétaire. 

Deux anciennes chambres réunies en un logement de 12 m²

L’histoire se déroule au 37, rue de Lille, dans un immeuble où la propriétaire possède deux lots de copropriété correspondant à d’anciennes chambres situées au sixième étage.

En mai 2023, le service technique de l’habitat de la Ville de Paris établit un rapport peu séduisant sur l’état des lieux. Plusieurs problèmes sont relevés : absence de ventilation permanente, absence de chauffage et dégradation des peintures au niveau des puits de lumière.

Le 19 juillet 2023, le préfet de Paris prend un arrêté imposant à la propriétaire de faire cesser définitivement la mise à disposition des locaux à des fins d’habitation. Il lui demande également de reloger l’occupante présente dans un délai de trois mois.

La propriétaire ne baisse pourtant pas les bras et engage des travaux : les fenêtres de toit sont remplacées, un chauffage électrique est installé et un système de ventilation est mis en place. La cloison séparant les deux anciennes chambres est également supprimée pour former une seule pièce d’environ 12 m².

Deux fenêtres situées à 4,45 mètres du sol

Mais un problème demeure : l’absence de vue directe sur l’extérieur car les ouvertures se trouvent à 4,45 mètres au-dessus du plancher. 

Lors d’une nouvelle visite, effectuée le 16 juillet 2024, les agents du service technique de l’habitat constatent toutefois une amélioration des conditions de vie dans le local. Leur rapport relève notamment qu’il a été possible de « lire un document au centre de la pièce par temps clair et sans recours à la lumière artificielle ».

Malgré ces constatations, le préfet refuse, le 6 novembre 2024, de lever l’interdiction d’habitation. La propriétaire engage alors un bras de fer judiciaire avec l’administration.

Une simple lecture au milieu de la pièce fait pencher la balance

Devant la cour administrative d’appel, le débat se concentre sur une question : ce logement reçoit-il suffisamment de lumière naturelle pour être habitable ? L’administration défend sa position en s’appuyant notamment sur le rapport entre la surface vitrée et la superficie du logement.

Avec 1,26 m² de fenêtres pour une surface au sol de 12,24 m², ce rapport atteint environ un dixième. Un niveau considéré comme très mauvais au regard des références techniques invoquées par le préfet.

L’État souligne également que les constatations favorables ont été effectuées en été, en plein après-midi, dans des conditions particulièrement avantageuses.

Mais les magistrats ne retiennent pas cet argument. Ils observent qu’aucune des dispositions législatives ou réglementaires invoquées n’impose, en l’espèce, le respect d’un ratio précis entre la surface vitrée et celle du logement.

Ils s’appuient également sur les photographies produites et sur les observations du service technique de l’habitat, qui avait lui-même jugé l’éclairement naturel suffisant.

Quant à la ventilation, elle a été améliorée grâce à de nouvelles ouvertures équipées d’un mécanisme électrique permettant leur ouverture à distance.

Un logement sans vue peut-il être habitable ?

Reste l’argument le plus surprenant de cette affaire : l’impossibilité de regarder horizontalement vers l’extérieur. Le règlement sanitaire départemental de Paris prévoit pourtant que les pièces d’habitation doivent disposer d’une baie permettant une telle vue.

Mais, pour la cour, le non-respect de cette seule prescription ne suffit pas nécessairement à rendre un logement impropre à l’habitation. Les magistrats considèrent que l’administration doit apprécier l’ensemble des caractéristiques du local et non se fonder uniquement sur l’absence de vue horizontale.

Dans cette affaire, les travaux réalisés et les conditions d’éclairement constatées conduisent donc la juridiction à écarter l’argument du préfet.

Une victoire judiciaire qui ne règle pas encore tout

La propriétaire obtient finalement gain de cause sur un point essentiel. La cour administrative d’appel annule la décision du 6 novembre 2024 par laquelle le préfet avait refusé de lever l’interdiction d’habitation.

En revanche, les magistrats maintiennent la légalité de l’arrêté initial de juillet 2023, les problèmes d’insalubrité constatés à l’époque n’ayant été corrigés que par la suite.

L’État est également condamné à verser 1 500 euros à la propriétaire au titre de ses frais de justice.

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