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Après le tassement observé dans la foulée des années Covid, le marché résidentiel bruxellois a renoué avec la hausse en 2025. Selon l'analyse annuelle de la Commission du marché immobilier de l'Union des géomètres-experts de Bruxelles (UGEB-ULEB), les valeurs ont progressé de 3,5 % à 10 % selon le type de biens, à l'exception des immeubles de rapport vendus en vente publique, qui enregistrent une légère baisse.
Le loyer moyen d'un appartement passe le cap des 1 300 euros à Bruxelles : "Les mesures prises par Nawal Ben Hamou découragent les investisseurs"L'étude repose sur une méthode d'évaluation comparative appliquée à des biens visités et analysés par des géomètres-experts. Chaque transaction a fait l'objet d'une analyse détaillée tenant compte notamment de la surface, de l'état général et des équipements. Le prix de vente rapporté à ce score permet de dégager un indice censé refléter le rapport qualité-prix des biens observés, plutôt qu'une simple moyenne des transactions annuelles.
Divergence marquée selon les types de biens
Selon l'UGEB, si les niveaux de prix actuels se rapprochent globalement de ceux de 2020, une divergence marquée apparaît entre les types de biens. Les appartements vendus de gré à gré poursuivent une hausse quasi continue depuis 2014 : depuis 2019, leur valeur aurait progressé de près de 40 %, contre environ 15 % pour les maisons unifamiliales. L'Union y voit le reflet de l'évolution des modes de vie, mais aussi des difficultés croissantes d'accès à la maison individuelle dans la capitale.
Immobilier : Bruxelles et la Wallonie particulièrement touchées par la hausse des prixL'analyse met également en évidence, selon ses auteurs, un écart persistant entre ventes de gré à gré et ventes publiques. Les indices observés seraient plus élevés dans le premier cas pour les trois catégories de biens. L'écart atteindrait environ 25 % pour les appartements et 15 % pour les immeubles de rapport, contre moins de 5 % pour les maisons unifamiliales. Après avoir presque disparu lors du lancement des ventes publiques en ligne, ce différentiel se serait à nouveau creusé ces dernières années, les biens proposés en vente publique étant jugés globalement de qualité plus hétérogène, en particulier pour les immeubles de rapport.
L'impact croissant du PEB
Autre enseignement mis en avant par l'UGEB : l'impact croissant du certificat PEB sur les valeurs. Les biens classés F ou G seraient désormais nettement dévalorisés, surtout lorsque les travaux d'amélioration énergétique sont difficiles à réaliser ou dépendent de décisions prises en copropriété. L'Union souligne que la combinaison du saut d'index des loyers pour les logements énergivores, de conditions de crédit de plus en plus liées à la performance énergétique et des perspectives réglementaires renforce cette pression sur les prix.
Si les valeurs ont continué à progresser en 2025 malgré une légère remontée des taux hypothécaires, l'UGEB estime qu'une hausse plus marquée pourrait conduire à une stabilisation, voire à une correction du marché.
Enfin, si les valeurs ont continué à progresser en 2025 malgré une légère remontée des taux hypothécaires, l'UGEB estime qu'une hausse plus marquée pourrait conduire à une stabilisation, voire à une correction du marché. Dans ce contexte, l'Union observe que de nombreux candidats acquéreurs, en particulier les plus jeunes, renoncent à l'achat d'une maison à Bruxelles et se tournent vers les appartements… ou quittent la capitale.
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